Tagi: , ,

Wysoce kapitałochłonne dobra rzeczowe, jakimi są nieruchomości, wymagają bardziej rozwiniętego systemu obrotu. Wszak ich nabycie nie jest tak łatwe, jak robienie codziennych zakupów. Niejednokrotnie kupujący posiłkują się przy tym finansowaniem zewnętrznym, np. kredytem hipotecznym, a jego uzyskanie wymaga odłożenia transakcji w czasie.

Jak zagwarantować sobie możliwość nabycia nieruchomości i zyskać czas niezbędny na procedowanie wniosku w banku? W poniższym artykule opisujemy czym jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.

Istota przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości została wprowadzona do polskiego prawa zapisami artykułów 389-390 Kodeksu Cywilnego. Zawierając przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania czy domu, strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której skutkiem jest przeniesienie prawa własności na stronę kupującą.

Jaki jest cel zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości u notariusza?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pełni funkcję gwarancyjną i jest to jej główne przeznaczenie. To swoista gwarancja zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Kupujący, zawierając umowę przedwstępną, zgłasza chęć nabycia nieruchomości, nie mogąc z różnych przyczyn dokonać jej zakupu w danej chwili. Umowa przedwstępna sprzedaży powinna zawierać strony umowy, jej przedmiot, cenę nabycia oraz termin zapłaty. O ile trzy pierwsze warunki z reguły nie zmieniają się na przestrzeni trwania umowy, o tyle czas w przypadku konieczności zasięgnięcia finansowania zewnętrznego może ulec zmianie. Często bowiem przeciągające się procedury w bankach skutecznie uniemożliwiają wywiązanie się z terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

W takiej sytuacji postawiony został Pan Sebastian, który wysłał do Funduszu Hipotecznego Yanok Wniosek o Pożyczkę Hipoteczną na zakup lokalu użytkowego dotychczas wynajmowanego od dewelopera.

Potrzebowałem niespełna 200 000 zł na zakup i remont dotychczas wynajmowanej nieruchomości, w której prowadziłem punkt przedszkolny. Poprawa warunków w placówce umożliwiła mi zmianę punktu przedszkolnego w przedszkole, dzięki czemu mogłem uzyskać dofinansowanie działalności oświatowej, wyższe nawet o 72 000 zł rocznie. Nie opłacało mi się to, gdyż lokal nie był moją własnością. Deweloper, od którego lokal wynajmowałem, również chciał „pozbyć się” ostatniej nieruchomości w inwestycji. Udaliśmy się do notariusza celem podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży. Optymistycznie założyłem, że potrzebuję dwóch miesięcy na uzyskanie finansowania bankowego. Wpłaciłem zadatek i podpisując umowę, odroczyłem termin zakupu o 2 miesiące.  

Czym jest zadatek?

Istotna w przypadku umów przedwstępnych jest definicja zadatku. Często mylona z zaliczką, ma z nią jednak niewiele punktów wspólnych. Głównym czynnikiem odróżniającym te zobowiązania jest realne obciążenie kosztami finansowymi w przypadku niewywiązania się stron z zapisów umowy. Zaliczka nie daje żadnej gwarancji sfinalizowania transakcji. Strony mogą wycofać się z umowy bez konsekwencji finansowych. Zadatek (którego definicja źródło ma w zapisach Kodeksu Cywilnego), ma na celu doprowadzenie do zrealizowania umowy, chroniąc obie strony zobowiązania. Gdyby strona kupująca z jakieś przyczyny nie mogła podpisać umowy przyrzeczonej, traci wpłacony zadatek. Gdy zaś sprzedający nie wywiąże się z jakichś przyczyn z umowy, musi zwrócić zadatek kupującemu, a ponadto oddać mu z własnej kieszeni drugie tyle.  

Po ciągnącym się w nieskończoność okresie procedowania mojego przypadku w banku nastało widmo realnego zagrożenia dla dalszej realizacji umowy przedwstępnej. Zacząłem się bać, że wpłacone przeze mnie pieniądze przepadną, w wyniku niewywiązania się z umowy w terminie. Musiałem poszukać oferty stanowiącej alternatywę dla finansowania bankowego. Dostałem od znajomego agenta kredytowego polecenie Funduszu Hipotecznego Yanok. Złożyłem wniosek o Pożyczkę Hipoteczną Yanok i pozostało mi oczekiwać z nadzieją na jego pozytywne rozpatrzenie.

 Sytuacja Pana Sebastiana była o tyle ciekawa, że posiadał on dochody wynikające z dotacji oświatowych, które nie są ujawnione jako dochód w dokumentach finansowych przedsiębiorstwa. Bank pomijał te dochody podczas procedowania kredytu hipotecznego.

Fundusz potraktował sprawę Pana Sebastiana priorytetowo, mając na uwadze terminy, które narzucała podpisana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. W trosce o najlepszy interes Klienta udało się sfinalizować zakup, a Pan Sebastian zyskał dodatkowych 12 miesięcy na procedowanie wieloletniego kredytu bankowego, który ma na celu refinansowanie i spłatę Pożyczki Hipotecznej Yanok. 

Więcej informacji o Pożyczce Hipotecznej Yanok znajdziesz na: https://www.yanokhipoteczny.pl/pozyczka-hipoteczna-yanok/.

Adrianna Stachura
Ekonomista, Analityk ds. Wniosków Pożyczkowych
Funduszu Hipotecznego Yanok