Najbardziej popularnym sposobem nabywania praw do nieruchomości mieszkaniowych jest ich zakup ze środków uzyskanych dzięki finansowaniu banków, realizowanym poprzez długoterminowe kredyty zabezpieczone hipoteką. Na takie rozwiązanie decyduje się większość gospodarstw domowych, bowiem sam zakup nieruchomości wymaga zaangażowania jednorazowo ogromnej ilości kapitału. Rynek stworzył jednak jeszcze kilka sposobów, które umożliwiają finansowanie zakupu nieruchomości.

Rynek nieruchomości bardzo silnie związany jest z sektorem finansowym – obydwa wzajemnie na siebie oddziałują. Dlatego właśnie dla rozwoju rynku nieruchomości bardzo istotny jest rozwój systemu finansowania. Definicja systemu finansowania nieruchomości nie jest łatwa, a co najważniejsze nie sprowadza się wyłącznie do systemu kredytowania, choć jest to najbardziej popularna droga finansowania zakupu nieruchomości.

Zakup nieruchomości na kredyt

Kredyty dla konsumentów i kredyty dla firm to dwie zupełnie różne kategorie. Rządzą się one różnymi prawami. Kredyty inwestycyjne przeznaczone na zakup lokalu, hali czy magazynu to produkty znajdujące się w ofercie większości banków. Niemniej jednak, aby uzyskać finansowanie z banku niezbędne jest przedstawienie szeregu dokumentów finansowych potwierdzających zdolność kredytową przedsiębiorstwa. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że dana inwestycja jest niezbędna do poprawy funkcjonowania firmy. Najczęściej zabezpieczeniem takiej wierzytelności są weksle in blanco, hipoteka nieruchomości oraz cesja wierzytelności. Natomiast kredyt mieszkaniowy to popularny sposób na finansowanie zakupu nieruchomości przez konsumentów. Jest on udzielany na cel związany z koniecznością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, na budowę domu jednorodzinnego lub nabycie praw do nieruchomości.

Większość gospodarstw domowych decyduje się na finansowanie produktem bankowym, gdyż ma zaufanie do instytucji banków, które w dodatku oferują względnie tani pieniądz. Niemniej jednak weryfikacja zapytania kredytowego jest bardzo złożona i nie każdy, kto finansowania potrzebuje, może je uzyskać. Dodatkowo można stwierdzić z całkowitą pewnością, że nie uzyska go w krótkim okresie. Co więcej, banki sprawdzają wiarygodność potencjalnych klientów poprzez weryfikację ich zdolności kredytowej.

Czym jest zdolność kredytowa?

Definicja zdolności kredytowej regulowana jest artykułem 70 Prawa bankowego. Można ją określić jako prawdopodobieństwo, że klient będzie w stanie spłacić kapitał wraz z odsetkami w umownie określonym czasie.

Ze zdolnością kredytową nierozerwalnie wiąże się kategoria ryzyka. Jest ono skrupulatnie weryfikowane, bazując na podstawowych, warunkujących je czynnikach. Proces weryfikacji wniosku kredytowego, o który staramy się w banku jest zwykle długi i wieloaspektowy. Każdy bank bierze pod uwagę inną grupę determinantów ryzyka, jak również stosuje zróżnicowane algorytmy w procesie analizy.

Kryteria oceny zdolności kredytowej

– wysokość wkładu własnego (oszczędności) – zgodnie z Rekomendacją S wysokość wkładu własnego wymaganego przez banki wynosi 20%. Istnieje możliwość udzielenia kredytu z wkładem własnym sięgającym 10% wartości nieruchomości, ale jest to obarczone koniecznością ubezpieczenia wkładu własnego, co generuje dodatkowe koszty,

– źródła dochodu – z punktu widzenia banku kredytobiorca zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony jest najmniej ryzykowną formą zatrudnienia. W procesie analizy brany jest również pod uwagę staż pracy czy pozycja przedsiębiorstwa na rynku,

– wiek kredytobiorcy – optymalnym wiekiem pożyczkobiorcy z punku widzenia banku jest 35 lat. Co istotne – udzielają finansowania w oparciu o zasadę, że ostania rata kredytu powinna zostać ustalona na okres, w którym pożyczkobiorca uzyska nie więcej niż 75- 80 lat. Ta granica wynika z rekomendacji S, która wskazuje, że przy ustalaniu okresu umowy należy uwzględnić zdolność podmiotu do generowania dochodu w całym okresie trwania umowy,

– aktualne zobowiązania– duża liczba zobowiązań sprawia, że potencjalni pożyczkobiorcy znaczna część własnych dochodów zmuszeni są przeznaczać na regulowanie zobowiązań zgodnie z podpisanymi umowami. Koszty utrzymania również są brane pod uwagę w procesie weryfikacji, dlatego warto zatroszczyć się o to, aby stosunek kosztów utrzymania do dochodów był jak najniższy,

– terminowość spłaty dotychczasowych zobowiązań – historia kredytowa jest również brana pod uwagę w procesie analizy. Terminowe regulowanie zobowiązań podwyższa wiarygodność klienta w stosunku do banku. Warto jednak pamiętać, że brak wpisów w rejestrze bankowym jest przez bank mimo wszystko postrzegane lepiej, niż wszelkie nieterminowe spłaty. Wszystkie informacje, które dotyczą terminowości spłaty zobowiązań gromadzone są przez Biuro Informacji Kredytowej. BIK tworzy tzw. Scoring, czyli metoda punktowej oceny ryzyka kredytowego,

– wysokość wnioskowanego kredytu i okres spłaty – w myśl rekomendacji T banki nie mogą udzielić finansowania na warunkach, które zmuszają kredytobiorcę do spłaty kredytu w wysokości powyżej 50% wysokości miesięcznych dochodów. W przypadku wnioskodawców, których dochód przekracza średnią krajową maksymalna rata może wynieść do 65%.

Analiza zdolności kredytowej

Analiza zdolności kredytowej dzieli się na ilościową i jakościową. Wśród aspektów ilościowych znajdują się: wysokość dochodów, koszty utrzymania rodziny czy wysokość aktualnych zobowiązań. Wśród jakościowych natomiast stan cywilny, zawód i stanowisko, wykształcenie czy staż pracy.

finansowanie zakupu nieruchomości zbieranie pieniędzy


Wyliczenie zdolności kredytowej samodzielnie jest praktycznie niemożliwe, bowiem każdy bank stosuje inne wyznaczniki. W jednym banku możemy uzyskać finansowanie, podczas gdy drugi bank wniosek kredytowy może od razu odrzucić.

Banki dają klientom możliwość sprawdzenia wstępnych warunków finansowania. Na stronie niemal każdej instytucji pojawiają się kalkulatory kredytowe. Dzięki nim każdy może w łatwy sposób, wprowadzając podstawowe dane dotyczące wysokości kwoty, o jaką planuje wnioskować, uzyskać informację zwrotną o warunkach kredytowania.
Restrykcje związane z weryfikacją wniosków kredytowych popchnęły rynek do stworzenia alternatyw dla finansowania bankowego.

Kredyty inwestycyjne i budowlane

Poza kredytami hipotecznymi banki udzielają także kredytów inwestycyjnych lub kredytów budowlanych. Kredyty inwestycyjne są przeznaczone wyłącznie na finansowanie inwestycji. Przedsiębiorcy za ich pomocą mogą nabyć między innymi nieruchomości lub finansować inwestycję na posiadanej już nieruchomości, która zwykle stanowi zabezpieczenie takiego kredytu.

Aby uzyskać kredyt inwestycyjny należy przedłożyć dobrze wykonany biznesplan, zawierający planowane przychody firmy. Taki kredyt może uzyskać nie tylko funkcjonujące przedsiębiorstwo, ale również nowo powstałe. Bank weryfikując wniosek przeprowadza analizę ekonomiczno – finansową.

Wypłata finansowania może nastąpić w całości, w transzach lub zyskać formę linii kredytowej. Starając się o finansowanie w banku przedsiębiorca musi jednak pamiętać, iż należy udowodnić, że zakup nieruchomości istotnie wpłynie na poprawę funkcjonowania jego firmy. Nierzadko nawet przedsiębiorstwa uzyskujące stabilne i długoterminowe dochody mają problem z uzyskaniem takiego finansowania. Korzystną opcją dla takich przedsiębiorców jest Pożyczka Hipoteczna Funduszu Hipotecznego Yanok. Kluczowe znaczenie w tym przypadku ma nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie finansowania. Krótki czas oczekiwania na decyzję jest dużym atutem tego sposobu finansowania, a ponadto konkurencyjne (nawet w stosunku do finansowania bankowego) koszty sprawiają, że znaczna część przedsiębiorców się na niego decyduje.

Prywatni inwestorzy udzielający tzw. pożyczek prywatnych

Faktem jest, że finansowanie zakupu nieruchomości w Polsce znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju. Rozwój gospodarki doprowadza do rozszerzenia wachlarza ofert podmiotów kapitałowych. Dzięki temu finansowanie zakupu nieruchomości staje się coraz łatwiejsze, z uwagi na dywersyfikację możliwości podmiotów deficytowych.

Podmiotami finansującymi mogą również być inwestorzy indywidualni, posiadający nadwyżkę kapitału. Takie osoby pożyczają pieniądze podmiotom deficytowym na określany czas, z ustalonym umownie oprocentowaniem. Mogą zabezpieczać swoją wierzytelność na nieruchomościach w postaci na przykład wpisu hipotecznego w księdze wieczystej. Koszty uzyskania takiego finansowania nie należą do najniższych i wahać mogą się w granicach 20-45% w skali roku.

Leasing nieruchomości

Zainteresowanie leasingiem nieruchomości nie dorównuje zainteresowaniu podmiotów kredytami hipotecznymi, niemniej dynamicznie rośnie. Leasing to inaczej najem długoterminowy z opcją wykupu. Klient bowiem nabywa nieruchomość przez długoterminową umowę najmu, z końcem której ma on możliwość nabycia nieruchomości po niższej cenie. Ponadto, jest to finansowanie z przeznaczeniem dla firm, które dopiero startują lub rozwijają się.

leasing nieruchomości

Z uwagi na specyfikę produktu jakim jest w tym przypadku nieruchomość, skomplikowanie takiej transakcji leasingu oraz brak szerokiej oferty, bankowe firmy leasingowe nie oferują leasingu nieruchomości mieszkaniowych. Przedmiotem leasingu są zazwyczaj nieruchomości komercyjne. Leasing jest również najczęściej kierowany do klientów instytucjonalnych (jak banki, firmy holdingowe czy klienci korporacyjni).
Firma leasingowa podejmuje decyzje o finansowaniu w oparciu o szereg czynników.

Przedsiębiorcy dostarczają zarówno dokumenty finansowe, jak i formalno- prawne warunkujące inwestycję. Firmy leasingowe potrzebują również informacji dotyczących nieruchomości. Najbardziej pożądane jest wykonanie operatu szacunkowego na ten cel.
W procesie analizy bada się również kwestie przychodów firmy i prawdopodobieństwa spłaty zobowiązania w przyszłości. Leasing nieruchomości jest odpowiedni do podmiotów, które mają duże zapotrzebowanie na kapitał. Minimalna kwota leasingu wynosi zazwyczaj 250 000 zł.

Popularnym rodzajem leasingu jest tzw. leasing zwrotny nieruchomości. Polega on na zawarciu umowy, w której właściciel zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości firmie leasingowej, zawierając z nią jednocześnie wieloletnią umowę leasingu.

Venture capital

Metoda venture capital jest stosowana do finansowania nieruchomości, które mają charakter głównie komercyjny, bowiem tego typu finansowanie wiąże się z większym ryzykiem, ale jednocześnie może przynieść dużo wyższy zwrot zainwestowanego kapitału. Jest to metoda, którą stosuje się do finansowania zupełnie nowych, zwykle innowacyjnych przedsięwzięć o dużym potencjale wzrostu.

W związku z tym takie finansowanie najczęściej cechuje się wysokim ryzykiem, a pieniądze pożycza się zazwyczaj na okres 3- 7 lat.

Obligacje komunalne

Ich emitentami są Jednostki Samorządu Terytorialnego, dlatego też uważa się je za bezpieczne aktywa, bowiem aktywa trwałe należące do gminy są solidnym zabezpieczeniem. Jest to sposób gmin, powiatów i województw na pozyskanie środków z zewnątrz.

Głównym celem gmin emitujących te papiery wartościowe jest zebranie kapitału na realizację inwestycji komunalnych. Emisja obligacji powinna być poprzedzona analizą ekonomiczną i uwzględniać dokładnie jakie przedsięwzięcia mogą zostać zrealizowane dzięki pieniądzom zebranym podczas emisji. Decyzja o emisji obligacji następuje w postaci uchwały rady gminy. Co więcej, gmina oddaje techniczny aspekt emisji tzw. agentowi emisji. Zwykle jest to bank.

Obligacje korporacyjne

obligacje korporacyjne

Na podstawie Ustawy o obligacjach z dnia 29 czerwca 1995 roku część spółek deweloperskich decyduje się na emisję dłużnych papierów wartościowych postaci obligacji korporacyjnych. Charakteryzują się one wyższym poziomem ryzyka w porównaniu na przykład z obligacjami Skarbu Państwa, bowiem ryzyko wiąże się z kondycją przedsiębiorstwa będącego ich emitentem.

Celem przedsiębiorstw decydujących się na emisję obligacji jest zwykle pozyskanie dodatkowego kapitału na realizację kolejnych inwestycji lub poszukiwanie tańszego, w porównaniu z akcjami źródła finansowania.

Jest to słuszny krok zwłaszcza w przypadku podmiotów wzbudzających zaufanie, czyli takich, które na swoim koncie mają już szereg zrealizowanych projektów, a co za tym idzie doświadczenie w branży. Niestety jednak dematerializacja obligacji, która weszła w życie w lipcu bieżącego roku spowodowała, że emisja obligacji będzie trudniejsza i bardziej kosztowna, a zatem mniej opłacalna dla niektórych przedsiębiorstw.

W związku z prowadzonymi zmianami emisja obligacji jest obecnie dużo trudniejsza. Więcej podmiotów, która dotychczas emitowała obligacje może się zniechęcić, gdyż będą one zwyczajnie nieopłacalne.

Pożyczka hipoteczna dla firm Funduszu Hipotecznego Yanok

Sposobem pozyskania kapitału na finansowanie zakupu nieruchomości może być również pożyczka hipoteczna. Przykładem instytucji udzielającej takiego finansowania jest Fundusz Hipoteczny Yanok oferujący krótkoterminowe pożyczki pod zastaw nieruchomości bez przewłaszczeń. Taki rodzaj finansowania jest idealny dla firm borykających się z problemami z płynnością czy planujących rozwój działalności.

Podstawą pozytywnej decyzji dla przedsiębiorców ubiegających się o finansowanie jest przedstawienie pod zabezpieczenie nieruchomości, która jest atrakcyjna i płynna na lokalnym rynku nieruchomości, a jej wartość stanowi przynajmniej dwukrotność wnioskowanego finansowania. Weryfikacja Wniosku Wstępnego odbywa się wieloaspektowo. Analitycy biorą pod uwagę zarówno samą nieruchomość, jak i kondycję przedsiębiorstwa i zamierzenie inwestycyjne. W ten sposób szacuje się możliwość przyszłej spłaty zobowiązania. Zarząd Funduszu w trosce o kapitał powierzany przez inwestorów udziela finansowania wyłącznie mając absolutną pewność co do terminowości spłaty wierzytelności przez Pożyczkobiorców.

Adrianna Stachura
Ekonomista, analityk
ds. Wniosków Pożyczkowych