Rolnictwo jest jednym z trzech podstawowych działów gospodarki każdego kraju. Jego procentowy udział w tworzeniu PKB jest największy w krajach słabo rozwiniętych. Każde państwo jednak powinno dla wewnętrznego bezpieczeństwa żywnościowego, zwiększenia możliwości wymiany handlowej oraz dla właściwego zagospodarowania regionów urodzajnych zadbać o odpowiednią gospodarkę terenami rolnymi. W Polsce obrót gruntami rolnymi reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Rolnictwo w Polsce odgrywa bardzo istotną rolę w gospodarce. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego eksport produktów rolno- spożywczych w 2017 roku wzrósł o ponad 12%. Jednak jednocześnie coraz mniejsza grupa ludzi decyduje się na związanie swojego życia zawodowego z rolnictwem. Jest to bowiem praca wymagająca ogromnego nakładu siły i dyspozycyjności, często przy niewspółmiernie małych dochodach.

W związku z malejącym zainteresowaniem uprawą roli przez Polaków coraz większa ilość gruntów rolnych pozostaje nieużytkami, stanowiąc nie lada kąsek dla lokalnych deweloperów.

W trosce o zapewnienie właściwego zagospodarowania gruntów rolnych powstała Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej zadaniem jest poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych w rękach jednego podmiotu oraz zapewnienie właściwej opieki nad nieruchomościami rolnymi dzięki pozostawaniu ich we własności osób o odpowiednich, rolniczych kwalifikacjach.

Kto może kupić nieruchomości rolną w Polsce?

W myśl ustawy nabywcami nieruchomości rolnych mogą być wyłącznie rolnicy indywidualni z zastrzeżeniem, że powierzchnia nabywanych gruntów wraz z dotychczas gospodarowanymi nie przekroczy 300 ha. Ograniczenie wielkości nabywanych gruntów przez jednego rolnika daje ustawodawcy pewność, że nie dojdzie do ich nadmiernej koncentracji.

Od tej reguły istnieją jednak odstępstwa. Nieruchomość rolną mogą bowiem nabyć także;

  • osoby bliskie zbywcy,
  • jednostki samorządu terytorialnego czyli rada gminy, rada i zarząd powiatu a także sejmik i zarząd województwa,
  • Skarb Państwa lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, a także spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem jest Skarb Państwa,
  • Osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczpospolitej Polskiej, oraz o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych,
  • Parki narodowe, jeśli nabyty grunt ma zostać przeznaczony na cele związane z ochroną przyrody,
  • Osoby, które kupują nieruchomość na cele związane z realizacją budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego. Zapis ten dotyczy inwestycji, której celem jest stworzenie portu lotniczego, który znajdzie się pośród dziesiątki największych portów świata,
  • Spółki celowe, utworzone przez Skarb Państwa, powstałe w celu zapewnienia przygotowania i realizacji programu związanego z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Rolnikiem indywidualnym być

Rolnik indywidualny jest definiowany ustawowo jako osoba fizyczna, która:

  • jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub posiadaczem samoistnym gruntu rolnego o powierzchni większej niż 1 ha, jednak nieprzekraczającej 300 ha,
  • mieszka od przynajmniej 5 –ciu lat na terenie gminy, w której znajduje się choć jedna z nieruchomości rolnych, którymi gospodaruje,
  • prowadzi przez ten czas gospodarstwo rolne osobiście, co znaczy, że pracuje w tym gospodarstwie lub podejmuje kluczowe decyzje dotyczące jego prowadzenia,
  • posiada kwalifikacje rolnicze.

Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi wydał w 2012 roku rozporządzenie w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą. Rozporządzenie to jest kompatybilne z ustawą stanowiąc wykaz kierunków studiów, zawodów, studiów podyplomowych i tytułów kwalifikacyjnych determinujących posiadanie przez osobę fizyczną kwalifikacji rolniczych.

Co ciekawe w rozporządzeniu zdecydowano, że osoby, które ukończyły studia wyższe na kierunku niewymienionym pośród oznaczonych, ale w toku studiów zrealizowały plan zajęć obejmujący co najmniej 120 godzin treści związanych z działalnością wytwórczą w rolnictwie i sadownictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, również posiadają kwalifikacje rolnicze.

Niepieniężna cena gruntu

Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązuje się do prowadzenia osobiście gospodarstwa rolnego, do którego przyłączona ma zostać zakupiona nieruchomość przez okres co najmniej 10 lat. W tym czasie nie może ona zostać zbyta ani oddana w użytkowanie innej osobie. Ustawodawca przewiduje przypadki, gdy nabywca będzie zmuszony do zbycia nieruchomości przed upływem wyznaczonego terminu, jednak wyłącznie z przyczyn losowych uniemożliwiających dalsze sprawowanie pieczy nad prowadzeniem działalności.

Rolnik indywidualny, który decyduje się na zakup nieruchomości rolnych musi liczyć się z kontrolami wykonywanej działalności na tychże nieruchomościach. Kontrole przeprowadzane są przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Gdy rolnik chce sprzedać nieruchomość

Ustawodawca przewiduje możliwość zainteresowania zakupem nieruchomości rolnych przez inne osoby, które nie zostały wymienione w ustawie. Nabycie nieruchomości następuje w takiej sytuacji za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w drodze decyzji administracyjnej, jeśli zbywca wykaże, że nie istniała możliwość sprzedaży na rzecz wymienionych w ustawie podmiotów oraz, gdy nabywca zobowiąże się do należytego gospodarowania gruntem, a przy przeniesieniu własności nie nastąpi nadmierna koncentracja nieruchomości rolnych w rękach jednego właściciela.

Nie jestem jeszcze rolnikiem

Istnieje również możliwość nabycia nieruchomości przez osoby fizyczne, które dotychczas nie trudniły się rolnictwem, ale zamierzają założyć własne gospodarstwo rodzinne. Osoba taka musi posiadać kwalifikacje rolnicze lub zobowiązać się do ich nabycia, dać rękojmię należytego prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie oraz zamieszkać przez okres przynajmniej 5-ciu lat na terenie gminy, gdzie znajdować ma się przynajmniej jedna z nabywanych nieruchomości rolnych.

Gdy rolnik znajdzie nabywcę, który nie uzyska zgody Dyrektora Generalnego KOWR

W sytuacji, gdy rolnik poszukując nabywcy gruntu znajdzie osobę zainteresowaną, zbycie nieruchomości następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jednak co w sytuacji, gdy Dyrektor takiej zgody nie wyrazi?

Wówczas rolnik ma prawo żądać złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa za cenę odpowiadająca wartości rynkowej gruntu. Wartość ta ustalana jest poprzez sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości na zlecenie Krajowego Ośrodka. Ten następnie przekazuje informację o wartości rynkowej zbywcy. Gdy rolnik uzna, że wartość ta jest niewystarczająca, może wystąpić do sądu o ponowne ustalenie wartości lub wycofać żądanie skierowane do Krajowego Ośrodka. Konsekwencją wycofania się jest obciążenie rolnika opłatą za dokonanie czynności związanych z wyceną.

Ustawowe prawo pierwokupu

Ustawodawca wskazuje podmioty, którym przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnych w sytuacji chęci ich zbycia przez rolnika indywidualnego. Takie prawo przysługuje dzierżawcy rzeczonego gruntu, posiadającemu umowę dzierżawy z poświadczoną urzędowo datą jej zawarcia (datą pewną), która wykonywana była przez okres minimum 3 lat a także, gdy dzierżawiona nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Prawo pierwokupu jest jednak wyłączone, gdy nieruchomość, która miałaby wejść w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy powiększyłaby jego łączny obszar do powierzchni większej niż 300 ha.

Dzierżawca musi zostać powiadomiony o chęci sprzedaży nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, jednak nie ma obowiązku jej odkupienia.

W sytuacji, gdy nieruchomość nie podlegała umowie dzierżawy prawo pierwokupu posiada Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Skarb Państwa.

Czy wszystkie nieruchomości sklasyfikowane jako rolne podlegają ustawie?

Katalog nieruchomości rolnych, które nie podlegają rygorom ustawy zamyka się na trzech pozycjach. Przepisy nie dotyczą bowiem własności, współwłasności lub nabycia udziałów w nieruchomościach rolnych:

  • które wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
  • których powierzchnia nie przekracza 0,3 ha
  • stanowiących drogi wewnętrzne.

Odrolnienie nieruchomości rolnej

Fakt, że nieruchomość sklasyfikowano w Księdze Wieczystej jako rolną niekoniecznie oznacza, że jest to jej ostateczne przeznaczenie. Właściciel może starać się o uzyskanie pozwolenia na zabudowę gruntu i zmiany jego charakteru na budowlany. Rozwiązanie to wiąże się z szeregiem formalności, jakie należy przy tym dopełnić oraz zapoznaniem z miejscową dokumentacją planistyczną, ale to już temat na osobny artykuł.