Inwestycje w nieruchomości są uważane za jedne z najbezpieczniejszych na rynku. Wielu ludzi marzy, aby zostać rentierem. Uzyskiwanie pasywnego dochodu pozwala bowiem na poczucie bezpieczeństwa finansowego. Inwestycje w nieruchomości stały się ostatnimi laty jednymi z najbardziej pożądanych. Według Finansowego Barometru ING dotyczącego sytuacji mieszkaniowej Polaków z listopada 2020 roku, aż 46% Polaków uważa, że ceny nieruchomości nigdy nie spadają. Wydarzenia związane z pandemią COVID-19 spowodowały, co prawda wzrost w stosunku do lat ubiegłych udziału osób, które nie zgadzają się z tym stwierdzeniem, ale ciągle jest to tylko 34%. Czy rzeczywiście tak jest?
W istocie jest nieco inaczej. Rynek nieruchomości, tak jak inne rynki i cała gospodarka charakteryzuje się cyklicznością. Poza okresami wzrostu i boomu mamy również kryzysy. Wtedy ceny nieruchomości spadają. Niemniej jednak spadki te zazwyczaj nie są jak dynamiczne, jak na przykład w akcjach giełdowych, a zmiany można łatwiej przewidzieć. Cykl koniunkturalny rynku nieruchomości jest dłuższy niż w przypadku innych rynków.
Na co zwrócić uwagę, kiedy planujemy kupić nieruchomości na cele inwestycyjne?
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Zakup nieruchomości wymaga zaangażowania dużej ilości kapitału. Często to środki, które nie są dla nas dostępne, a zakup nieruchomości jest możliwy tylko dzięki finansowaniu bankowemu. Jest to powód, dla którego między innymi sektor nieruchomości jest tak skrupulatnie ewidencjonowany przez prawo oraz urzędowe wymogi. Ścisłe regulacje rynku nieruchomości za pomocą szeregu państwowych ustaw i rozporządzeń ma za zadanie uchronić jak największą grupę osób przed problemami wynikającymi z niedoskonałej informacji lub niewiedzy.
Istotne znaczenie ma idea rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ustawodawca jej definicję wprowadził w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Instytucja rękojmi daje względną pewność co do prawdziwości zapisów w tym rejestrze. Kupujący może zatem podjąć decyzję o zakupie nieruchomości na podstawie zapisów księgi. Jednocześnie z powodu jawności ksiąg wieczystych i domniemania ich prawdziwości nie możemy zasłaniać się niewiedzą co do ich treści. Tym bardziej że obecnie weryfikacja zapisów nie jest trudna. Niemal wszystkie nieruchomości zostały wprowadzone do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych. Możemy zapoznać się z wszystkimi zapisami, wystarczy znać numer danej księgi wieczystej i wejść na rządową witrynę www.ekw.ms.gov.pl.
Sam numer księgi wieczystej składa się z trzech sekcji:
- w pierwszej widnieje kod wydziału sądu rejonowego, prowadzącego księgę wieczystą;
- w drugiej dotychczasowy numer księgi wieczystej nadany w repertorium ksiąg wieczystych w danym wydziale, który w prowadzonym wcześniej rejestrze ksiąg papierowych widniał na okładce księgi (księgi wieczyste prowadzone w postaci papierowej nie posiadały pierwszej i trzeciej sekcji);
- w trzeciej cyfra kontrolna.
Sama treść księgi wieczystej zdradza stan prawny nieruchomości. To z niej dowiemy się, m. in. czy rzeczona nieruchomość jest rzeczywiście własnością osoby, z którą negocjujemy warunki transakcji zakupu. W dziale III znajdują się wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, którymi obciążona jest nieruchomość. Są to najczęściej służebności gruntowe, osobiste lub przesyłu. W tym dziale widnieją się także wpisy dotyczące dożywocia oraz postępowań komorniczych.
W dziale IV księgi wieczystej znajdują się natomiast informacje czy nieruchomość nie jest obciążona kredytami, pożyczkami lub czy wystąpiły zaległości związane ze zobowiązaniami publicznoprawnymi (na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Urzędu Skarbowego czy w stosunku do samorządu tytułem podatku od nieruchomości).
Planując zakup działki, należy zweryfikować jej kwalifikację oraz zapisy dokumentów planistycznych w gminie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego szczegółowo opisuje, na jakich warunkach można w przyszłości zabudować dany teren.
Bardzo ważnym źródłem danych o nieruchomościach jest również Ewidencja Gruntów i Budynków (tzw. kataster nieruchomości). To publiczny rejestr zawierający dane liczbowe i jakościowe o nieruchomościach, planowaniu przestrzennym, wysokości podatków od nieruchomości czy statystyki publicznej dotyczącej gospodarki nieruchomościami. Poza oznaczeniem nieruchomości w formie wypisu, z katastru możemy otrzymać także wyrys z mapy ewidencyjnej. Wypis i wyrys z Ewidencji jest niezbędny w przypadku zawierania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Czy przed zakupem warto zrobić operat szacunkowy nieruchomości?
Kupujący ani sprzedający nieruchomość nie są zobowiązani do sporządzenia operatu szacunkowego, jest to jednak przydatne opracowanie, które szczegółowo wskaże wszystkie dane dotyczące przedmiotowej nieruchomości. Przykładem może posłużyć historia pana Arkadiusza, który wnioskując o pożyczkę Yanok, musiał dostarczyć operat szacunkowy, wskazujący rynkową wartość nieruchomości.
Pan Arkadiusz kilka miesięcy wcześniej kupił dom jednorodzinny. Dom ten miał teraz stać się zabezpieczeniem pożyczki. Rzeczoznawca majątkowy podczas wizji lokalnej dokonał obmiaru nieruchomości, w wyniku której okazało się, że powierzchnia użytkowa domu jest o ok. 50 m kw. mniejsza, niż wskazano w akcie notarialnym. Tym samym Pan Arkadiusz mógł rościć w drodze postępowania cywilnego do zwrotu nawet 80 000 zł od poprzedniego właściciela nieruchomości.
Operat szacunkowy wprawdzie nie jest konieczny w obrocie nieruchomościami, niemniej jednak czasami warto go wykonać, aby zawczasu zapoznać się z ewentualnymi problemami, które mogą wyniknąć ze stanu prawnego lub faktycznego danego obiektu. Koszt sporządzenia operatu wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami, ale jest wszak o wiele niższy niż koszt zakupu nieruchomości. Jeżeli więc nie mamy odpowiednio szerokiej wiedzy o nieruchomościach, warto zlecić takie opracowanie licencjonowanemu specjaliście, czyli w tym wypadku rzeczoznawcy majatkowemu.
Praktykujący rzeczoznawcy majątkowi bardzo często otrzymują zlecenia nawet od doświadczonych inwestorów, którzy są zainteresowani zakupami inwestycyjnymi. Zwykle takie opracowanie pozwala zaoszczędzić czas, pieniądze i nerwy związane z ewentualną nietrafioną inwestycją. Wysokość kosztów sporządzenia operatu szacunkowego jest zależna od charakteru nieruchomości oraz od indywidualnych cenników konkretnych rzeczoznawców majątkowych.
Weryfikacja charakteru lokalnego rynku nieruchomości
Planując zakup nieruchomości na cele inwestycyjne związane z wynajmem, należy dokładnie poznać lokalny rynek, aby mieć jak najdokładniejszy ogląd w kwestii popytu na wynajem oraz spodziewanej wysokości czynszów, które stanowić mają zysk z inwestycji w nieruchomość. Każdy rynek ma określony charakter. Mieszkańcy mają inne potrzeby. Na przykład w miastach akademickich studenci częściej wybierają mieszkania, w których będą mieli osobne, nieprzechodnie pokoje. W miastach, gdzie na rynku wynajmu zainteresowani to przede wszystkim pary lub młode rodziny, częściej wybierany będzie lokal z salonem połączonym z aneksem kuchennym. Eksperci rynku wskazują różne zależności między ceną a cechami danej nieruchomości. Cena lokalu zależy m. in. od lokalizacji, układu, powierzchni, ale także od piętra, na którym mieszkanie się znajduje.
Przed zakupem nieruchomości warto dowiedzieć się, jakie są średnie ceny wynajmu na lokalnym rynku, aby proponowana przez nas oferta była konkurencyjna, a jednocześnie by nie wystawić zbyt niskiej ceny, powodującej nierentowność tej inwestycji.
Czasowe remonty i konserwacja nieruchomości
Wynajem mieszkania zawsze wiąże się z mniejszymi lub większymi remontami co jakiś czas. Zwykle wynikają one z bieżącego zużycia. Zdarzają się jednak sytuacje, w których wynajmiemy mieszkanie niewłaściwym osobom, które nie szanują naszej własności.
Inwestycje bezpośrednie w nieruchomości nie należą do najłatwiejszych, choć w istocie mogą przynieść wysokie bieżące dochody. Ich obsługa wymaga jednak od inwestora zaangażowania, doświadczenia i wiedzy, aby uchronić się przed stratami. Duża kapitałochłonność inwestycji sprawia, że każda decyzja może znacznie wpłynąć na rentowność inwestycji. Dla osób, które nie akceptują takiego ryzyka lub nie mają czasu na kłopotliwą obsługę inwestycji powstały firmy zajmujące się zarządzaniem wynajmem, jednak ich zatrudnienie to dodatkowy koszt, z jakim musimy się liczyć.
Posiadając nadwyżki finansowe, możemy również pośrednio inwestować w nieruchomości. Przykładem takiej inwestycji są Weksle Yanok. Pieniądze pozyskiwane od inwestorów nabywających Weksle Yanok są przeznaczone na udzielanie Pożyczek Hipotecznych polskim przedsiębiorcom. Nieruchomości stanowiące zabezpieczenie pożyczki oraz sytuacja finansowa przedsiębiorców są weryfikowane przez Działu Analiz Funduszu oraz ekspertów branżowych działających na lokalnym rynku tak, aby minimalizować ryzyko udzielenia przez Fundusz takiego finansowania.
Adrianna Stachura
Ekonomista
