Operat szacunkowy to nic innego jak wycena nieruchomości przygotowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zatkniemy się z nim chcąc wycenić dom, działkę lub halę przemysłową. Warto więc znać przynajmniej kilka podstawowych informacji, które dotyczą operatów szacunkowych.
Czym jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy określa najbardziej prawdopodobną kwotę, za jaką dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku.
Bynajmniej nie oznacza to, że musi być sprzedana za taką właśnie kwotę, ani, że tyle właśnie jest warta dla właściciela lub nabywcy. Cena transakcyjna może znacznie odbiegać od rynkowej ze względu na sytuację właściciela, potencjalnego kupca, a nawet emocje jakie nimi kierują.
Operat szacunkowy ma natomiast umożliwiać obiektywne porównanie z innymi nieruchomościami i powinien być pozbawiony elementów subiektywnych. Jest dokumentem o ujednoliconej formie i wadze dokumentu urzędowego oraz musi być wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Kto przygotowuje operaty szacunkowe?
Operaty szacunkowe może przygotowywać jedynie rzeczoznawca majątkowy, który otrzymał uprawnienia zawodowe do szacowania nieruchomości. Ktoś taki musiał wcześniej ukończyć wyższą uczelnię, oraz studia podyplomowe z wyceny nieruchomości. Ponadto miał obowiązek odbyć roczną praktykę zawodową i zdać państwowy egzamin zawodowy.
Należy założyć, że każdy rzeczoznawca ma dobre przygotowanie praktyczne i teoretyczne do swojej pracy. W najgorszym wypadku jego wiedza może być nieaktualna, gdyż rzeczoznawcy, którzy raz uzyskali uprawnienia, nie muszą ich odnawiać. Zdecydowana większość rzeczoznawców prowadzących stale praktykę zawodową jest na bieżąco z rynkiem nieruchomości.
Czy każdy rzeczoznawca może wycenić dowolną nieruchomość?
Z pewnością każda osoba, która uzyskała uprawnienia poradzi sobie z wyceną domu, mieszkania, działki budowlanej, niewielkiego lokalu pod działalność gospodarczą czy gospodarstwa rolnego. Teoretycznie dowolny rzeczoznawca mógłby przygotować operat szacunkowy dotyczący biurowca lub zespołu hal produkcyjno-magazynowych czy inne nietypowe nieruchomości. W praktyce jednak wyceną wielkoskalową zajmują raczej wyspecjalizowane przedsiębiorstwa zatrudniające cały zespół doświadczonych rzeczoznawców.
Czy operat szacunkowy jest właściwie konieczny?
Nie ma obowiązku wykonywania operatu szacunkowe do każdej transakcji sprzedaży nieruchomości. Większość transakcji sprzedaży mieszkań, domów czy działek budowlanych obywa się bez przygotowania operatu.
Tak naprawdę niezbędne lub pożądane są tylko w kilku wypadkach:
- W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy domu, bank zwykle wymaga aktualnego operatu szacunkowego. Przy czym gdy są to nowe nieruchomości, bank po prostu przyjmuje cenę dewelopera;
- Przy transakcjach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, dużych działek pod zabudowę deweloperską czy komercyjną, budynków biurowych czy też kamienic, mimo braku takiego obowiązku, zazwyczaj przygotowuje się operat szacunkowy;
- Operaty wymagane są również w przypadku ubiegania się o kredyt lub pożyczkę hipoteczną. Bank lub firma pożyczkowa wymagają zazwyczaj aktualnego oszacowania nieruchomości;
- Podczas podziału majątku, który obejmuje nieruchomości, strony (np. spadkobiercy) dokonują oceny rynkowej wartości nieruchomości;
- Potencjalnie profesjonalnego operatu szacunkowego może wymagać ubezpieczyciel przygotowujący polisę ubezpieczenia nieruchomości. W praktyce często firmy ubezpieczeniowe dokonują pobieżnej oceny we własnym zakresie lub przyjmują wartość wskazaną przez bank w umowie kredytowej. W przypadku gdy klient się na nią zgadza, rezygnują z wzywania rzeczoznawcy. Jako, że wycena wpływa w równym stopniu na składki ubezpieczenia, jak i na ewentualne odszkodowanie, zgoda jest w tym wypadku ważniejsza od dokładnej wyceny;
- Operatów szacunkowych potrzebują samorządy dla potrzeb określania wysokości opłat za dzierżawę wieczystą lub czynszu za wynajem mieszkań od gminy;
- Kolejnym przypadkiem gdy wycena okaże się niezbędna, będzie postępowanie sądowe dotyczące nieruchomości. Wówczas wycena jest dokumentem określającym wartość sporu, bez niej więc właściwie niemożliwe jest prowadzenie postępowania cywilnego;
Natomiast sprzedając czy kupując nieruchomość na własne potrzeby, operatu sporządzać nie trzeba i najczęściej się tego nie robi. Oczywiście można, ale jest to dodatkowy koszt.
Jakie metody stosują rzeczoznawcy by przygotować operat szacunkowy?
Podstawową metodą wykorzystywaną przy tworzeniu operatów szacunkowych jest podejście porównawcze. Oznacza ona dokładnie to, że rzeczoznawca wyszukuje transakcje dotyczące jak najbardziej podobnych nieruchomości, które zdarzyły się w poprzednich miesiącach i porównuje z nimi nieruchomość wycenianą. Metoda ta pozwala poprawnie określić wartość rynkową dla większości typowych nieruchomości i jest optymalna w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
W przypadku nieruchomości przeznaczonych na działalność gospodarczą stosuje się często także podejście dochodowe (choć raczej łącznie z porównawczym). Rzeczoznawca ocenia jakie mogłyby być zyski z jej wynajęcia i na podstawie tego wycenia wartość nieruchomości. Robi to na podstawie zebranych informacji i wiedzy o tym na co przeznaczona ma być nieruchomość. Metoda ta najlepiej sprawdza się w przypadku obiektów handlowych i biurowych. Można ją jednak też zastosować dla wyceny nieruchomości pod wynajem.
Podejście kosztowe ustala wartość odtworzeniową nieruchomości, które ze względu na rodzaj, jej obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.
Metodę odtworzeniową stosuje się zwłaszcza wobec nieruchomości złożonych, np. gospodarstw rolnych, gruntów z kilkoma budynkami przeznaczonymi na działalność gospodarczą itp. Polega na zsumowaniu kosztów zakupu i wybudowania podobnych obiektów na wolnym rynku pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości. Jest mniej dokładna, ale sprawdza się w przypadku wyceny nieruchomości unikalnych, które trudno porównać.
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Podejście to stosuje się stosunkowo rzadko, na przykład metodę wskaźników szacunkowych stosuje się przy wycenie gruntów przeznaczonych na cele rolne.
W każdej wycenie rzeczoznawca bierze pod uwagę: położenie nieruchomości, jej powierzchnię, stan zagospodarowania, poziom zużycia budynków i infrastruktury, potencjał gospodarczy nieruchomości, ceny rynkowe w danym regionie oraz inne zmienne pasujące do metody wyceny.
Czy operaty szacunkowe różnią się między sobą?
W samym słowie „szacunkowe” zawiera się niedokładność i nie sposób jej uniknąć przy wycenie. Dwa operaty dla tej samej nieruchomości mogą różnić się o kilka procent i nie jest to niczym nadzwyczajnym ani niepokojącym. Jeśli operaty różnią się bardziej w zakresie wartości nieruchomości, bardzo możliwe, że jeden z rzeczoznawców nie wziął pod uwagę jakiegoś czynnika. Przykładowo: nie uwzględnił, że nieruchomość jest przy planowanej drodze, która znacznie poprawi dojazd i zwiększy wartość nieruchomości.
Te różnice bardzo utrudniają zadanie wszystkim zainteresowanym, ponieważ wycena może być kluczowa dla sprzedaży czy długoletniego najmu nieruchomości
Z jednej strony duża różnica pomiędzy operatami oznacza, że przynajmniej jeden z rzeczoznawców popełnił błąd wystawiając dokument o randze urzędowej. Z drugiej strony, zamawiający wycenę może mieć istotny interes w zawyżeniu lub zaniżeniu jej wartości.Operaty szacunkowe są konieczne dla wielu transakcji związanych z nieruchomościami. Posiadanie operatu szacunkowego przyśpiesza też znacznie proces uzyskania pożyczki hipotecznej dla firm, ale niekiedy powodują też spore zamieszanie.
Adrianna Stachura
Ekonomista, Analityk ds. Wniosków Pożyczkowych
Funduszu Hipotecznego Yanok
