Własne mieszkanie – ale jakie? Czym różni się mieszkanie własnościowe od mieszkania spółdzielczego własnościowego? Która nieruchomość jest lepsza do zakupu?
Zakup mieszkania to dość skomplikowana kwestia, nie tylko ze względu na skalę wydatku, który zazwyczaj staje się obciążeniem rozłożonym na całe dekady, ale przede wszystkim ze względu na wiele pytań, przed którymi stają osoby, które już podjęły decyzję o kupnie własnego lokum.
Pytania te odnoszą się przede wszystkim do kwestii związanych ze stanem mieszkania (deweloperskie czy z rynku wtórnego ) oraz ze stanem prawnym konkretnej nieruchomości (mieszkanie własnościowe czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe).
Mieszkanie deweloperskie czy z rynku wtórnego?
Odpowiedź na to pytanie zależy zwykle od indywidualnych preferencji nabywcy, oferty dostępnych mieszkań oraz wysokości funduszy, którymi dysponujemy. Wiele osób decydując się na zakup mieszkania wybiera wyłącznie mieszkania z oferty deweloperów. Chcą mieszkać w nowym bloku, a wnętrze mieszkania urządzić po swojemu. Inni wolą mieszkania „używane” z rynku wtórnego. Doceniają w takich mieszkaniach lokalizację oraz brak konieczności ponoszenia dużych nakładów na remont.
Kiedy już zdecydujemy się na którym rynku będziemy szukać wymarzonych czterech ścian, pozostaje odpowiedzieć na pytanie: kupić mieszkanie własnościowe czy spółdzielcze własnościowe. Jaka jest różnica pomiędzy tymi rodzajami własności?
Porównanie cech mieszkania własnościowego i spółdzielczego własnościowego
| Właściwości | Własnościowe | Spółdzielcze własnościowe |
| Własność budynku i części wspólnych | Jesteśmy również właścicielami części wspólnych budynku (klatka schodowa, balkon itp.) | Właścicielem budynku i gruntu, który do niego przynależy jest spółdzielnia |
| Księgi wieczyste | Każdy lokal, stanowiący odrębną własność, musi posiadać księgę wieczystą | Nie musi posiadać księgi wieczystej – może jednak ona zostać utworzona np. na potrzeby banku, udzielającego kredytu hipotecznego |
| Dysponowanie lokalem | Takie same: możliwość remontów, wynajmowania, darowizny, sprzedaż | Takie same: możliwość remontów, wynajmowania, darowizny, sprzedaż |
| Dziedziczenie | Takie same: dziedziczenie zgodnie z przepisami | Takie same: dziedziczenie zgodnie z przepisami, nawet jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej |
Powyższe zestawienie wskazuje kluczowe punkty wspólne dla obu form własności lokalu, które dotyczą jego eksploatacji i udostępniania komercyjnego bądź przekazywania w postępowaniu spadkowym czy darowiźnie; oraz rozbieżności, z których najistotniejsze dla właściciela dotyczą samej własności. Warto przyjrzeć się różnicom, ponieważ to one decydują o kosztach utrzymania lokalu.
W przypadku mieszkania własnościowego w sytuacji, kiedy będziemy musieli przeprowadzić remont balkonu, możemy zostać przez wspólnotę odesłani z kwitkiem: obecnie funkcjonują rozbieżne wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, które niekiedy cedują koszty remontu balkonu na jego właściciela, co może być sporym wydatkiem.
Te potencjalne wydatki są jednak rekompensowane przez comiesięczne koszty utrzymania, wyrażane w czynszu. Na tym polu górują mieszkania własnościowe, które nie są obarczone tak rozrośniętym aparatem administracyjnym, jak mieszkania spółdzielcze.
Wątpliwości prawne
Trybunał Konstytucyjny wydał w ostatnich latach ponad dwadzieścia wyroków dotyczących spółdzielczego prawa mieszkaniowego, co jest skutkiem zbyt skomplikowanego prawa w tej dziedzinie. Do ostatniej nowelizacji prawa spółdzielczego większość prawników opowiadała się na stanowisku, które można sprowadzić do następującej konstatacji: prawo spółdzielcze w Polsce jest niedoskonałe – przede wszystkim dlatego, że próbuje godzić zaszłości z epoki Polski Ludowej z założeniami III Rzeczpospolitej.
Zdarzają się również zastrzeżenia dotyczące wyroków Sądu Najwyższego – np. wyroku SN z 17.12.2015 r. (I CSK 1003/14) . Był on krytykowany za zwalnianie z obowiązku wykazania stopnia staranności. Jest on określany przy uwzględnieniu zawodowego charakteru ich działalności przez prawo cywilne przy wykonywaniu zobowiązań wynikających z umów zawartych z członkami spółdzielni. Jednym słowem wyrok ten osłabiał pozycję członka spółdzielni względem jej władz. Nie musiały się one również wykazywać się maksymalną gospodarnością przy zarządzaniu dobrem wspólnym.
Prawo spółdzielcze – zmiany w 2018 roku
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza powstawanie członkostwa w spółdzielni z mocy prawa (brak zarówno deklaracji, jak i opłaty wpisowej). Ponadto utrudnia spółdzielniom pozbawianie praw do użytkowania lokalu lokatorom zalegającym z zapłatą czynszu bądź uciążliwych dla sąsiadów.
Podsumowanie
Wybór formy własności mieszkania jest kwestią wymagającą zastanowienia. Nie warto jednak kierować się wyłącznie zaletami mieszkań własnościowych, ponieważ coraz więcej spółdzielni jest zarządzanych efektywnie. Spółdzielnie mają też lepszą pozycję przetargową w negocjacjach z dostawcami usług niż niewielkie, zwykle jednobudynkowe wspólnoty. Sposób korzystania z naszego mieszkania pozostaje bez zmian, bez względu jaką formę własności zdecydujemy się nabyć. Będziemy w taki sam sposób mogli dysponować swoim mieszkaniem, wynajmować go, sprzedawać i dziedziczyć.
