Tagi: , ,

1. Kupić tanio. 2. Sprzedać drogo. 3. Czynność powtórzyć. To przepis na typowy flipperski nieruchomościowy biznes*, prowadzony przez coraz liczniejsze grono Polek i Polaków. Skoro z takiej działalności powstaje dochód, pojawia się oczywiste pytanie – czy wiąże się to z koniecznością zapłaty jakiegoś podatku?

Po pierwsze, wskazać należy, że to, czy i jaki podatek należałoby zapłacić, zależy od kilku czynników, a w szczególności od etapu, na jakim flipper decyduje się zbyć daną nieruchomość. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, co jest przedmiotem owego zbycia – czy istniejąca nieruchomość, czy też dopiero prawa z umowy deweloperskiej. Ponadto istotnym jest, czy do zbycia nieruchomości dochodzi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością.

*Więcej o samym house flippingu oraz barierach i korzyściach z niego wynikających można przeczytać w osobnym artykule w naszej Bazie wiedzy.

Cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej a podatki

Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT, „Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw”.

Z powyższego wynika, że odpłatne zbycie praw z umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej powoduje powstanie przychodu z praw majątkowych, które podlegają opodatkowaniu w myśl zasad ogólnych, tj. wg skali podatkowej.

Podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości

Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu. Ze względu jednak na liczne nowelizacje ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stosuje się zupełnie różne zasady opodatkowania owego zbycia. To, jakie przepisy należy stosować, zależy od daty nabycia (wybudowania) zbywanych odpłatnie nieruchomości i praw majątkowych.

Do końca 2006 roku, podstawą opodatkowania był przychód, zaś podatek wynosił 10% przychodu. Przychód ulegał obniżeniu jedynie o koszty związane z odpłatnym zbyciem (koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych). Podatek nie był należny, jeżeli nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Podatnicy mogli nadto skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Wolny od podatku PIT był przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części, w jakiej wydatkowany został na tzw. własne cele mieszkaniowe, m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, lub lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu lub pożyczki mieszkaniowej.

Od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podstawą opodatkowania był dochód, zaś podatek wynosił 19% dochodu. Przez dochód należało rozumieć różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przychód pomniejszany jest także o koszty odpłatnego zbycia. Przez koszty uzyskania przychodu rozumie się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia (wybudowania), a także udokumentowane nakłady (poniesione w czasie ich posiadania), które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych. W przypadku, gdy nabycie nastąpiło na podstawie dziedziczenia lub darowizny, do kosztów zalicza się kwotę zapłaconego podatku z tytułu spadków lub darowizn. Podatek ten należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W owym czasie obowiązywała tzw. ulga meldunkowa. Na jej podstawie, wolny od podatku był przychód uzyskany z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku (lokalu) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Warunek ten musiał być spełniony przed odpłatnym zbyciem budynku/lokalu mieszkalnego.

Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują podobne zasady jak w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., przy czym likwidacji uległa tzw. ulga meldunkowa. Zamiast niej wprowadzono tzw. ulgę mieszkaniową.

Źródło przychodu

Zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzw. „źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: 

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4.  innych rzeczy, 

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Jak uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości?

Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, przeniesienie własności nieruchomości winno nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w  którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

By zoptymalizować daną transakcję od strony podatkowej, powyższy przepis często wykorzystuje się w ten sposób, że zamiast zawierać definitywną umowę sprzedaży nieruchomości, Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, z której treści wynika, że do przeniesienia własności nieruchomości dojdzie dopiero po upływie w/w pięcioletniego terminu. Strona zobowiązująca się kupić nieruchomość płaci 100% ceny przed uzyskaniem prawa własności do nieruchomości, ale z reguły dysponuje wówczas nieodwołalnym pełnomocnictwem do przeniesienia własności nieruchomości po upływie w/w terminu, zaś roszczenie o przeniesienie prawa własności ujawniane jest nadto w księdze wieczystej.

Należy jednak kategorycznie zastrzec, że taka praktyka, zwłaszcza niefachowo zrealizowana, może zostać uznana za dokonaną w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, co może powodować negatywne konsekwencje podatkowe.

Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

W odniesieniu dodochodów uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. na mocy art. 10 ust 5 ustawy o PIT stosuje się następującą zasadę liczenia w/w pięcioletniego terminu:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

W odniesieniu do dochodów uzyskanych przed w/w datą, stosuje się niestety mniej korzystny sposób obliczenia terminu, tj. licząc od roku nabycia nieruchomości przez spadkobiercę (data otwarcia spadku).

Przychód ze sprzedaży nieruchomości

W polskich realiach rynkowych zdarza się, że faktyczna cena sprzedaży nieruchomości różni się od tej wpisanej do aktu notarialnego. Różnica z reguły przechodzi wówczas z ręki do ręki pod tzw. stołem. Z tych względów, ustawodawca świadom takich praktyk, wprowadził stosowne przepisy, umożliwiające ustalenie przez organ podatkowy faktycznej wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości, na podstawie stawek rynkowych.

Jak stanowi art. 19 ust 1 pdof (podatek dochodowy od osób fizycznych), „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio”.

Zgodnie zaś z ust 3 w/w artykułu, „wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”.

Na mocy art. 19 ust 4 pdof, „jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości, lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego, lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający”.

Ulga mieszkaniowa – sposób na uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy pdof, „Wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Zgodnie z art. 21 ust 25 pdof, „Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

  1. wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

  • wydatki poniesione na:
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
  • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

  • wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
  • gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
  • gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Zgodnie z ust 25a w/w artykułu „wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie”.

Zgodnie z ust 26 przedmiotowego artykułu, „Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność, lub współwłasność podatnika, lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało”.

Zgodnie zaś z art. 21 ust 27 pdof, „W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe”.

Na mocy art. 21 ust 28 ustawy, „Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

przeznaczonych na cele rekreacyjne”.

Zgodnie z art. 21 ust 29 pdof, „W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c”.

Jak stanowi art. 21 ust 30 pdof, „Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił, korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym”.

Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 30e ust 1 pdof, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku”.

Podstawa obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości

Na mocy art. 30e ust 2 ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw”.

Zgodnie zaś z art. 22 ust 6 c ustawy, „Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania”.

Na mocy art. 22 ust 6d ustawy,Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”.

Począwszy od 1 stycznia 2020 r. do w/w ustęp uzyskał następujące brzmienie: „Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c”.

Jak natomiast stanowi ust 6e art. 22 ustawy, „wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych”.

Zgodnie z art. 30e ust 3 pdof, „w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2”.

Autor: radca prawny Michał Podolec