Hipoteka – 10 rzeczy, które warto o niej wiedzieć

Hipoteka jest w nowoczesnej branży mieszkaniowej słowem – kluczem. Praktycznie każdy dorosły człowiek wie, że oznacza ona zadłużenie nieruchomości, a dla wielu osób także jedyną szansę by zakupić własne mieszkanie. Więcej szczegółów poznaje się przeważnie dopiero starając się o kredyt hipoteczny. Warto jednak o kilku sprawach wiedzieć już wcześniej.

1. Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest uprawnieniem, dokładniej ograniczonym prawem rzeczowym. Przysługuje wierzycielowi hipotecznemu, zabezpieczając jedną lub więcej wierzytelności jakie ma wobec niego właściciel nieruchomości, zwany też dłużnikiem hipotecznym. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości (lub prawo), na której ciąży hipoteka, przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Hipoteka obciąża nieruchomość (lub prawo), więc wierzyciel może dochodzić zobowiązania nawet gdyby właściciel nieruchomości się zmienił.

Mówiąc językiem potocznym, hipoteka to taka sytuacja gdy właściciel nieruchomości ma dług. Jeśli go nie odda, to wierzyciel może odebrać mu nieruchomość, sprzedać ją i z uzyskanej kwoty odzyskać pieniądze. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje w toku czynności egzekucyjnych poprzez komornika.

2. Czy wierzycielem może być tylko bank?

Najczęściej wierzycielem hipotecznym jest bank, który w ten sposób zabezpiecza dług, nazywany kredytem hipotecznym. Nie ma jednak przeciwwskazań by była nim inna osoba prawna luba nawet fizyczna: SKOK, organ administracji państwowej, fundusz inwestycyjny, prywatna firma, czy też prywatna osoba.

Wierzycielem hipotecznym może być praktycznie każdy, jeśli taką właśnie umowę zawarto. Teoretycznie Pan X może pożyczyć sąsiadce, Pani Y, 100 000 zł na założenie firmy i zabezpieczyć dług hipoteką na należącej do Pani Y działce budowlanej.

3. W jaki sposób powstaje hipoteka?

Hipoteka powstaje przeważnie w drodze umowy. By była ważna, oraz możliwa do wpisania do księgi wieczystej nieruchomości, umowa powinna być w formie:

  • Pisemnej jeśli wierzycielem zostaje bank lub SKOK.
  • Aktu notarialnego jeśli wierzycielem zostaje jakakolwiek inna osoba fizyczna lub prawna.

Hipoteka może też powstać w drodze decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu, nie są to jednak przypadki częste.

Właściwym momentem powstania hipoteki jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Poinformowanie Wydziału Wieczystoksięgowego odpowiedniego sądu jest obowiązkiem właściciela nieruchomości.

W przypadku gdy umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, formalności tych dokonuje notariusz.

4. W jaki sposób wykreśla się hipotekę?

Po spłacie zobowiązania, należy dokonać wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Nie dzieje się to automatycznie nawet jeśli wierzycielem był bank. Zawsze właściciel nieruchomości musi dostarczyć dowód spłaty zobowiązania, wnieść opłatę za wpis i złożyć wniosek na formularzu KW-WPIS.

5. Czy ktoś inny może sprawdzić Twoją hipotekę?

Rejestr Ksiąg Wieczystych jest jawny. Każdy może sprawdzić czy w księdze dotyczącej Twojej nieruchomości jest wpis o hipotece, a nawet dowiedzieć się o jej wartości.

Jest to konieczne ze względu na zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Dzięki temu osoba kupująca mieszkanie może przed zakupem sprawdzić czy mieszkanie, które chce nabyć nie jest zadłużone, a jeśli jest, to na jaką kwotę.

6. Czy hipotekę można ustanowić nie będąc właścicielem?

Hipoteka może być ustanowiona na prawie do nieruchomości innym niż prawo własności. Przykładowo można ją ustanowić na:

  • użytkowaniu wieczystym;
  • spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu;
  • prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

Zawsze jednak trzeba mieć odpowiedni tytuł prawny i możliwość dysponowania nim, aby obciążyć księgę wieczystą wpisem hipoteki.

7. Co to znaczy hipoteka odwrócona?

W systemie prawnym występuje także bardziej złożona forma hipoteki zwana hipoteką odwróconą.

Może ona być pożyczką, która ostatecznie zostanie spłacona ze sprzedaży nieruchomości. Przykładowo Pan Z odziedziczył dom i chce go sprzedać. Zakłada jednak, że jeśli odnowi go i wyremontuje, uzyska o wiele większą kwotę. Bierze w banku odwrócony kredyt hipoteczny, remontuje dom, sprzedaje go, a z uzyskanych pieniędzy spłaca kredyt.

W drugiej wersji odwrócona hipoteka jest w praktyce formą sprzedaży. Często decydują się na nią osoby starsze, bezdzietne – w zamian za spory zastrzyk gotówki i prawo do dożywotniego korzystania z mieszkania, godzą się by po ich śmierci przeszło ono na finansującego, przeważnie bank. W takiej wersji odwrócona hipoteka działa jak umowa dożywocia.

8. Czy w przypadku nie spłacenia zobowiązania, wierzyciel zabiera nieruchomość?

Jeśli dług nie zostanie spłacony, nieruchomość zostaje sprzedana. Może odbyć się to w formie licytacji, choć przeważnie właściciel ma czas by samodzielnie sprzedać nieruchomość i być może uzyskać lepszą cenę. W nowo zawieranych umowach kredytu hipotecznego zawsze jest taka możliwość.

Właścicielowi zależy na jak najlepszej sprzedaży ponieważ wierzyciel zabiera z uzyskanej kwoty jedynie swój dług, reszt pozostaje w rękach właściciela i dłużnika, teraz już byłego.

Np. Jeśli Pani V miała spłacić bankowi jeszcze 321 000 zł, a jej dom został sprzedany za 500 000 zł, to 179 000 zł pozostanie dla niej.

9. Czy wartość hipoteki może przekraczać wartość nieruchomości?

Do księgi wieczystej wpisuje się wartość zobowiązania jakie zabezpiecza hipoteka. Nie ma sensu wpisywać tam zobowiązania wyższego niż rzeczywista wartość nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że ceny nieruchomości się zmieniają. Może więc zdarzyć się, że dom o wartości 400 000 zł, miał wpisaną hipotekę na 400 000 zł, ale ucierpiał w wyniku powodzi i teraz jest warty 280 000 zł.

10. Co z hipoteką po sprzedaży lokalu?

Jeśli nieruchomość obciążona hipoteką zostanie sprzedana, hipoteka pozostaje dalej na nieruchomości. Wierzyciel wciąż może ściągnąć zobowiązanie wymuszając sprzedaż nieruchomości. Warto pamiętać o tym kupując nieruchomość obciążoną hipoteką. Nowy właściciel nie może stwierdzić, że o hipotece nie wiedział – mógł przecież sprawdzić ją w księdze wieczystej.