Nabywając działkę gruntu każdy z nas ma zaplanowaną koncepcję jak ją zagospodarować, aby zaspokoić swoje potrzeby. Okazuje się jednak, że pomimo uzyskania pełnej własności nieruchomości, nie możemy urządzić jej w zupełnie dowolny sposób. Planowane czynności muszą wpisywać się w kanon rozwiązań proponowanych przez ustawodawcę. Ustawodawca kształtuje przestrzeń kraju poprzez instrumenty polityki przestrzennej. Podstawowym instrumentem tejże polityki jest planowanie przestrzenne. Pozwala ono na kształtowanie zagospodarowania obszaru kraju jednocześnie chroniąc naturalny krajobraz oraz dbając o zrównoważony rozwój.

W Polsce podstawowym dokumentem określającym zasady kształtowania polityki przestrzennej jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Głównym celem polityki przestrzennej jest tworzenie ładu przestrzennego na terenie kraju. Poprzez ład przestrzenny ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno- gospodarcze, kulturowe, środowiskowe oraz kompozycyjno- estetyczne.

Podmioty odpowiedzialne za planowanie przestrzenne

Podmiotami odpowiedzialnymi za planowanie przestrzenne w myśl Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są:

  • na poziomie krajowym- Rada Ministrów,
  • na poziomie regionalnym – samorząd województwa,
  • na poziomie lokalnym- Rada Gminy.

Fundamentalną zasadą przy tworzeniu dokumentów planistycznych jest ich kompatybilność. Aby zapobiec dychotomii w procesie realizacji założeń poszczególnych instrumentów planowania przestrzennego, stworzonych przez różne podmioty dokumenty powstałe na niższych szczeblach hierarchii muszą odwoływać się do ustaleń dokumentacji nadrzędnej.

W polskim systemie planowania przestrzennego kluczową rolę odgrywa gmina. Mniejsza skala pozwala wyszczególnić atrybuty i niedoskonałości danej lokalizacji, stąd polityka przestrzenna jest na tym szczeblu bardziej trafna, umożliwiając optymalne wykorzystanie terenu. Na tym poziomie odbywa się faktyczna realizacja polityki przestrzennej.

Na wszystkie dokumenty planistyczne składa się część tekstowa oraz graficzna. W przypadku Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ich forma została odpowiednio ujednolicona.

Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju

Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju jest najważniejszym dokumentem strategicznym w polskim systemie planowania przestrzennego. To zbiór informacji planistycznych. Koncepcja została przyjęta w grudniu 2011 roku, a jej horyzont sięga roku 2030.

Dokument zawiera wizję zagospodarowania przestrzennego w kraju w roku 2030, kierunki i cele przestrzennego zagospodarowania oraz zasady warunkujące działalność człowieka w przestrzeni.

W KPZK znalazło się 6 głównych wyzwań z którymi muszą zmierzyć się współcześni planiści, a pośród nich znajdują się:

  • Niska konkurencyjność głównych ośrodków miejskich i regionów Polski na tle Europy;
  • Słaba spójność terytorialna kraju;
  • Słaba dostępność czasowa regionów (w domyśle dostępność transportowa);
  • Brak spójnego systemu ochrony środowiska przyrodniczego,
  • Niewystarczająca odporność struktury przestrzennej na wewnętrzne i zewnętrzne zagrożenia,
  • Bezład przestrzenny.

Koncepcja została stworzona w oparciu o analizy stanu i uwarunkowań aktualnego zagospodarowania przestrzennego, raporty o stanie zagospodarowania przestrzennego kraju oraz analizy uwarunkowań i trendów rozwojowych w kontekście przyszłości.

Za stworzenie KPZK odpowiedzialna jest Rada Ministrów.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego Województwa

Konieczność stworzenia Planu Zagospodarowania Przestrzennego Województwa spoczywa na organach samorządu województwa a sam Plan powinien być sporządzany w granicach administracyjnych województwa. Aby zapewnić spójność dokument powinien być kompatybilny zarówno z ustaleniami KPZK, jak i Strategii Rozwoju Województwa, stanowiącej punkt odniesienia do wszelkich działań rozwojowych na jego terenie.

Plan uchwalany jest przez sejmik województwa. Podlega on również okresowej ocenie, przynajmniej raz w ciągu trwania kadencji sejmiku dokonuje przeglądu zmian i sporządza stosowny raport.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego Województwa powinien również uwzględniać rekomendacje zawarte w Audycie Krajobrazowym. Audyt jest dokumentem, sporządzanym na poziomie województwa przynajmniej raz na 20 lat. Identyfikuje się w nim krajobrazy znajdujące się w obszarze województwa, określa się ich cechy charakterystyczne oraz dokonuje oceny ich wartości.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dokumentem planistycznym sporządzanym obligatoryjnie dla terenu każdej gminy. Stanowi zapis polityki przestrzennej gminy.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że na jego podstawie nie ma możliwości wydawania decyzji administracyjnych, ale jednocześnie jego zapisy są wiążące w procesie opracowywania projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Przedmiotem studium jest diagnoza aktualnej sytuacji społeczno- gospodarczej gminy a także kierunków jej rozwoju przestrzennego. Dokument powoływany jest do życia uchwałą Rady Gminy.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Głównym dokumentem planistycznym, faktycznie kształtującym planowanie przestrzenne na terenie gminy jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jego zapisy determinują sposób wykonywania prawa własności. MPZP stanowi akt prawa miejscowego a co za tym idzie jest podstawą wydawania decyzji administracyjnych pośród których znajduje się chociażby pozwolenie na budowę.

Gmina nie jest zobligowana do posiadania MPZP na całym swoim terenie. Miejscowy Plan nie może przekraczać granic administracyjnych gminy. Może natomiast obejmować jej wybraną część. Na terenie gminy może obowiązywać kilka Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, jednak nie mogą się one nakładać.

Zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego mogą dokonać zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

MPZP wchodzi w życie na mocy uchwały Rady Gminy. Ogłaszany jest przez właściwego wojewodę.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania Terenu

Z uwagi na fakt, że tworzenie Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego nie jest czynnością obligatoryjną dla samorządów gminy pojawia się problem w sytuacji, gdy właściciel chce uzyskać pozwolenie na budowę na działce, której MPZP nie obowiązuje. Wówczas ustawodawca przewidział możliwość uzyskania pozwolenia na budowę na mocy decyzji administracyjnej, jaką stanowi Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Aby uzyskać tzw. Wuzetkę konieczne jest jednoczesne spełnienie przez działkę następujących warunków:

  • Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
  • Teren ma dostęp do drogi publicznej,
  • Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego na terenie działki,
  • Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
  • Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie ma konieczności posiadania nieruchomości na własność. Wniosek dotyczący jednej nieruchomości może zostać złożony z uwzględnieniem kilku sposobów jej potencjalnego zagospodarowania. Gmina może zgodzić się na więcej niż jeden z nich a dopiero uzyskanie Pozwolenia na budowę wyklucza realizację pozostałych.

Recenzja Ustawy

Gospodarowanie przestrzenią jest zadaniem niezwykle odpowiedzialnym. Błędne decyzje władz mogą doprowadzić do marnotrawienia zasobów naturalnych lub degradacji środowiska. Planiści powinni zachowywać balans pomiędzy rzeczywistymi potrzebami właścicieli a dobrem ogółu.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, choć ogranicza pochopność podmiotów w procesie zagospodarowania gruntu, to nie pozostaje bez wad. Wśród najważniejszych zdecydowanie znajduje się wysoki poziom biurokratyzacji i wydłużanie czasu realizacji zamierzeń inwestycyjnych na poziomie kraju czy sam fakt znajdowania się władztwa planistycznego w rękach większej liczby pomiotów.