Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem potwierdzającym własność nieruchomości. Mimo iż w dalszym ciągu nie wszystkie nieruchomości w Polsce mają założone księgi wieczyste, Rejestr Ksiąg Wieczystych jest pierwszym źródłem informacji, z którego warto skorzystać planując zakup domu czy hali przemysłowej, czy też jakiejkolwiek innej nieruchomości.
Co zawierają Księgi Wieczyste?
Księgi Wieczyste pełnią dla nieruchomości analogiczną rolę co dowód osobisty dla osoby fizycznej. Zawierają wszystkie informacje pozwalające prawidłowo zidentyfikować samą nieruchomość i jej właścicieli.
W Księdze Wieczystej można więc znaleźć:
- adres nieruchomości;
- powierzchnię nieruchomości gruntowej i budynków;
- dane właściciela lub współwłaścicieli;
- wpisy dotyczące hipoteki;
- prawa przysługujące wobec nieruchomości osobom innym niż właściciel;
- związane z nieruchomością służebności gruntowe;
- informacje o zawartych przez właściciela umowach dożywocia, pierwokupu i podobnych.
Jak znaleźć Księgę Wieczystą?
Sądowe Wydziały Ksiąg Wieczystych sprawują pieczę nad Księgami Wieczystymi przynależnymi do nieruchomości leżących na terenie właściwości sądu. W Rejestrze Ksiąg Wieczystych można je wyszukiwać po adresie lub numerze księgi wieczystej.
Zapoznać się z ich treścią można albo w siedzibie sądu, albo też za pośrednictwem internetu. Podstawowe informacje zawarte w księgach wieczystych są jawne i dostępne na stronie ksiegiwieczyste.pl i ekw.ms.gov.pl.
Czy wszystkie nieruchomości mają założoną Księgę Wieczystą?
Nieruchomości, które zostały wydzielone, zbudowane lub oddane do użytku po 1982 r. powinny mieć założoną księgę wieczystą. Weszła wówczas w życie Ustawa o księgach wieczystych, która uregulowała sytuację, nie wprowadziła jednak konieczności założenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości istniejących wcześniej.
W praktyce jednak zdecydowana większość starych nieruchomości posiada księgi wieczyste. Wynika to z konieczności założenia księgi przy zawarciu umowy kredytu hipotecznego. Księga Wieczysta ułatwia też, jako bardzo silny dowód własności, sprzedaż nieruchomości.
Nieruchomości nieposiadające księgi wieczystej to w Polsce przeważnie grunty rolne, leśne, lub budynki o niejasnej własności, którymi nikt się nie zajmuje. Kolejną grupę stanowią mieszkania do których mieszkańcom przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia nie ma obowiązku zakładać księgi dla każdego mieszkania z osobna, jest więc jedynie księga całego budynku, z którego wyłączone są te mieszkania, dla których księgę jednak założono.
Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą dla niego, z reguły robi to jednak dopiero biorąc kredyt hipoteczny lub w przypadku sprzedaży.
Księga Wieczysta – zasady i przepisy
Domniemywa się zgodność księgi wieczystej ze stanem prawnym. To domniemanie czyni z księgi wieczystej najsilniejszy dowód dotyczący własności i ograniczonych prawa rzeczowych dotyczących nieruchomości. Zakłada się, że wszystkie zapisy w księdze wieczystej są zgodne z prawdą i tylko w postępowaniu sądowym można takie założenie obalić.
Obowiązuje też rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona mniej więcej tyle, że nawet gdyby kupujący dokonał zakupu na podstawie księgi wieczystej, a potem przed sadem udowodniono by, że księga była wadliwa – transakcja w dalszym ciągu jest ważna, a kupujący jest nowym właścicielem, choć kupił od nie-właściciela. Prawdziwy właściciel może natomiast dochodzić od fałszywego (tego który był w księdze i sprzedał) zarówno zwrotu całej kwoty, jak i odszkodowania.
Jeśli jednak kupiono zgodnie z księgą – zakup wciąż jest ważny.
Kolejną zasadą jest jawność ksiąg wieczystych. Wszystkie zapisy, które znajdują się bezpośrednio w księdze wieczystej są jawne i powszechnie dostępne, zarówno w siedzibie sądu, jak i w internecie. Z tego powodu nikt nie ma prawa zasłonić się nieznajomością księgi wieczystej. W przypadku transakcji powinny znać ją obie strony. Warto zauważyć, że czasami sprzedający nieruchomość zna księgę gorzej od kupującego.
Tajne (dostępne dla notariuszy) są natomiast akta spraw toczących się przed sądem, a dotyczących ksiąg wieczystych (czyli przeważnie ustalenia własności, dziedziczenia i wadliwych wpisów). Poza notariuszami, można uzyskać wgląd w akta, jeśli udowodni się swój istotny interes prawny w takim działaniu.
Jak założyć Księgę Wieczystą?
Założyć księgę wieczystą dla danej nieruchomości może:
- właściciel,
- współwłaściciele,
- posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (i praw podobnych).
Założyć księgę wieczystą można jedynie w Wydziale Ksiąg Wieczystych sądu właściwego miejscowo dla nieruchomości. Księgę Wieczystą można założyć jedynie dla nieruchomości lezącej na terenie Polski.
Dokumenty potwierdzające własność, dokumenty geodezyjne i sam wniosek (na druku KW-ZAL, do ściągnięcia ze stron sadów) należy złożyć w oryginale lub odpisie urzędowym. Gdy własność jest bezsporna, czynności mają charakter formalny, w przeciwnym razie rozpocznie się postępowanie sądowe, które ją określi.
Opłata przy założeniu księgi wieczystej wynosi aktualnie 260 zł (60 zł za sam wniosek + 200 zł wpis prawa własności).
Jak dokonać wpisu w Księdze Wieczystej?
W przypadku gdyby stan prawny się zmienił właściciel lub posiadacz s.w.p.d.l. ma obowiązek niezwłocznie powiadomić o tym sąd. Oczywiście jeśli zmiana wynika z orzeczenia tegoż sądu, to obowiązek uznaje się za automatycznie spełniony.
Obowiązek powstaje z chwilą dokonania każdej czynności, która wymaga aktu notarialnego
- sprzedaż,
- umowa dożywocia,
- umowa przedwstępna,
- ustanowienie/zniesienie służebności,
- ustanowienie hipoteki,
- spłata hipoteki,
- inne prawa majątkowe
- zmiana właściciela wskutek dziedziczenia.
Warto pamiętać, że bank po spłacie kredytu hipotecznego nie dokonuje zmian w księdze wieczystej, nawet nie ma do tego prawa, więc wpis o hipotece musi usunąć właściciel.
Pomyłki i poprawki w Księgach Wieczystych
W przypadku bardzo drobnych, oczywistych pomyłek (np. właściciel Jan Zbysław Zamoyski, zamiast Jan Zdzisław Zamoyski), można wnieść o ich sprostowanie. Jeśli księga myśli się do do istoty sprawy, konieczne jest rozpoczęcie postępowania cywilnego. Wszystkie błędy w księdze trzeba udowodnić, a wątpliwości będą rozstrzygnięte „na korzyść księgi”.
Księga Wieczysta dla praw innych niż własność
Księgę wieczystą można założyć posiadając:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Koniecznie trzeba dokładnie sprawdzać księgę wieczystą nieruchomości, którą chce się nabyć lub wynająć na dłuższy okres, żeby nie narazić się na niespodzianki, które bardzo często bywają niemiłe. Lepiej to zrobić niż potem żałować, że się nie zrobiło.
