Tagi: , ,

Galopująca inflacja sprzyja myśleniu o zabezpieczeniu kapitału. Istnieją różnorodne sposoby na osiągnięcie tego celu. Zakup papierów wartościowych, metali szlachetnych, dzieł sztuki, a także inwestycje w nieruchomości. Ta ostatnia forma jest szczególnie popularna w Polsce. Pozostaje jednak pytanie – czy w obliczu galopującej inflacji nadal warto inwestować w nieruchomości?

Według szybkiego szacunku GUS za październik 2022 roku inflacja w Polsce wzrosła aż o 17,9 procent w skali roku. Tak wysokiego wskaźnika nie obserwowano od 25 lat[1]. Z pewnością więc trzymanie oszczędności w przysłowiowej skarpecie nie jest dobrym rozwiązaniem. Lokaty bankowe również nie zapewniają nawet zachowania realnej wartości. Choć można znaleźć depozyty oprocentowane na 8 procent, to jednak wciąż oznacza to realną stratę. WIG 20 w ciągu ostatniego roku (od 6 listopada 2021 r. do 6 listopada 2022 r.) przyniósł stratę 32%[2]. Niezbyt dobrze wypadają również dane z rynków zagranicznych. W tym świetle nieruchomości jawią się jako interesująca alternatywa.

Obiektywnie przyznajmy jednak, że wzrost cen mieszkań też nie jest pewny. Przyczynia się do tego cykl wzrostów stóp procentowych. Wskutek decyzji Narodowego Banku Polskiego znajdują się one na coraz wyższych poziomach. Warto pamiętać, że jeszcze w maju 2020 roku stopa referencyjna wynosiła 0,10 procent rocznie. We wrześniu 2022 roku podniesiono ją do 6,75 procent[3]. Prowadzi to do poważnego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych i spadku zainteresowania nimi.

Spadek popytu na kredyt mieszkaniowy odnotowano już w czerwcowym raporcie PKO BP. Jego autorzy zauważyli, że np. w maju 2022 roku wartość zapytań o ten kredyt spadła o 51,1 procent r/r. To zaś jest oczywistą reakcją na cykl podwyżek stóp procentowych rozpoczęty już w październiku 2021 roku. „Kończy się okres dynamicznych wzrostów cen mieszkań i w perspektywie najbliższego roku możliwa jest ich korekta. Jednocześnie silny wzrost kosztów budowy przy braku możliwości dalszych podwyżek cen ograniczy nową podaż” – piszą Agnieszka Grabowiecka-Łaszek, Piotr Krzysztofik i Wojciech Matysiak we wspomnianym raporcie[1].

Wahania cen mieszkań

We wrześniu 2022 roku w niektórych polskich miastach doszło do obniżek cen ofertowych mieszkań. Dotyczy to szczególnie mieszkań na rynku wtórnym i mieszkań poniżej 38 m2 oraz o powierzchni od 38 do 60 m2. W ujęciu rocznym jednak ceny ofertowe mieszkań wzrosły we wszystkich miastach uwzględnionych w danych bankier.pl (Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław) i we wszystkich metrażach. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Podajmy kilka przykładów.

Według opublikowanego w październiku raportu ceny ofertowe mieszkań w ujęciu rocznym znacząco wzrosły. Stan na wrzesień 2022 roku w przykładowych miastach pokazuje poniższa tabela[2].

  Gdańsk Kraków Warszawa
0-38 m2 10,1% 5,6% 6,4%
38-60 m2 11,7% 7,3% 6%
60-90 m2 10,2% 9% 8,7%

Na rynku pierwotnym wzrost w tym okresie okazał się w powyższych miastach jeszcze silniejszy. Obrazuje go kolejna tabela[3].

  Gdańsk Kraków Warszawa
0-38 m2 20,4% 7,2% 11,4%
38-60 m2 21,1% 8% 15,9%
60-90m2 18,2% 9,1% 13%

Widzimy zatem, że mieszkania stanowiły w ciągu ostatniego roku dość dobre zabezpieczenie przed inflacją.

Mówiąc o inwestycjach mieszkaniowych, warto zwrócić uwagę również na wzrost popytu na mieszkania wynikający z napływu uchodźców. Tych – według różnych szacunków – jest nawet kilka milionów. W znacznej mierze zostali oni przyjęci przez Polaków, jednak jeśli przynajmniej cześć z nich zechce pozostać w naszym kraju, to będą potrzebować mieszkań. To zaś doprowadzi do wzrostu cen.

Spójrzmy teraz na poszczególne rodzaje inwestycji w nieruchomości, takie jak inwestycje pod wynajem czy flipping.

Inwestycje pod wynajem

Inwestycje pod wynajem to jedna z najpopularniejszych form lokowania kapitału. Pozwalają one bowiem na uzyskiwanie stałego dochodu, często finansowanego kredytem. Ideałem jest sytuacja, gdy wpływy z najmu przekraczają koszty finansowania z odsetek. Inwestycja ta opłaca się szczególnie w czasach niskich stóp procentowych. Odmiennie wygląda sprawa w przypadku wzrostu stóp procentowych. Wówczas bowiem znacznie trudniej jest osiągnąć rentowność.   

Specyficzną formą inwestycji pod wynajem jest zakup nieruchomości komercyjnych z zamierzeniem przeznaczenia ich pod wynajem komercyjny. W tym przypadku niezbędna jest lepsza znajomość branży. Inwestycje pod wynajem nieruchomości komercyjnych są trudniejsze, lecz potencjalnie bardziej korzystne..

Zastanawiasz się w co zainwestować
pieniadze ? Sprawdź nasze propozycje !


Nieruchomości pod wynajem a podatki

Inwestującym w nieruchomości pod wynajem nie sprzyjają dokonywane w ostatnim czasie zmiany przepisów. W przypadku gdy nieruchomość została nabyta po 1 stycznia 2022 roku, nie mogą oni dokonać odpisów amortyzacyjnych. Przepis ten obowiązuje również od początku 2022 roku.

Ponadto od 2023 roku wynajem podlegać będzie zawsze opodatkowaniu na podstawie podatku ryczałtowego. Do tej pory osoby fizyczne mogły (i jeszcze mogą) rozliczać się na zasadach ogólnych. To zaś umożliwia odliczanie kosztów uzyskania przychodu od podstawy opodatkowania. Takimi kosztami mogą być choćby wynagrodzenie firmy zarządzającej czy wydatki na odświeżenie mieszkania. Od nowego roku jednak nawet osoby fizyczne zostaną zmuszone do płacenia ryczałtowego podatku od najmu, co uniemożliwi odliczanie kosztów uzyskania przychodu. Ryczałt wyniesie 8,5% w przypadku przychodów do 100 tysięcy złotych i 12,5% powyżej tej kwoty[4]. Dla osób nieponoszących wysokich kosztów zmiana ta może okazać się nawet korzystna. Wielu jednak straci. 

Flipping

Flipping oznacza zakup nieruchomości po niższej cenie, szybkie podniesienie jej wartości, choćby przez remont i sprzedaż z zyskiem. Zwroty w tym przypadku mogą sięgnąć kilkudziesięciu procent. Oczywiście to również jest inwestycja kapitałochłonna. Tym bardziej że oprócz kosztów zakupu nieruchomości musimy ponieść jeszcze wydatki związane z remontem.

Wadą flippingu jest konieczność poświęcenia znacznej ilości czasu na pracę nad nim. Chodzi tu o znalezienie odpowiedniej nieruchomości, obejrzenie jej, doprowadzenie transakcji do końca i oczywiście wykonanie remontu. Nie obędzie się bez dobrej ekipy remontowej – najpierw jednak trzeba ją znaleźć. Do flippingu niezbędna jest także podstawowa znajomość architektury wnętrz. Dobrze wyposażone mieszkanie przyciągnie wielu odbiorców – jednak jeśli urządzimy go niegustownie lub zbyt „oryginalnie” skutek może okazać się odwrotny do zamierzeń.

Plusem jest tu możliwość znacznego podniesienia wartości w stosunkowo szybkim tempie. W przypadku konieczności posiłkowania się kredytem, problemem pozostaje wysoka kapitałochłonność inwestycji.

Inwestycja w REIT-y

Mniej znana forma inwestowania w nieruchomości polega na lokowaniu kapitału w funduszach inwestycyjnych typu REIT. Są to fundusze notowane na giełdzie, w których udziały nabywa się na tej samej zasadzie, co kupując akcje. Plusem jest w tym przypadku możliwość wejścia z nieporównywalnie niższym kapitałem niż przy bezpośrednich inwestycjach w nieruchomości. Jedna jednostka uczestnictwa może kosztować na przykład kilkadziesiąt czy kilkaset złotych.

REIT-y to także szansa na ekspozycję na zagraniczny rynek nieruchomości. Kupno i doglądanie nieruchomości za granicą może stanowić pewien problem. Tymczasem w przypadku udziału możemy pośrednio inwestować w różnego rodzaju budynki pod wynajem na całym świecie. Obejmuje to także nieruchomości komercyjne. 

Dane historyczne pokazują, że REIT-y osiągają stosunkowo wysoki poziom zwrotów. Na przykład dane przedstawiają, że indeks pokazujący wyniki różnych REITÓW (FTSE NAREIT All Equity REIT Index) w latach 1972-2019 w Stanach Zjednoczonych osiągnęły wyższy zwrot, niż zrzeszający największe spółki amerykańskie z różnych branż S&P500[5].

Minusem tej formy inwestycji jest brak jej namacalności. W REIT-cie mamy jedynie cząstkę udziałów w funduszu, stad nie daje to nam prawa do samodzielnego dysponowania daną nieruchomością, wyboru najemców czy choćby chwilowego zamieszkania w niej.

Yanok – interesująca alternatywa

Interesującą alternatywą dla powyższych form inwestowania w nieruchomości jest ta oferowana przez Fundusz Hipoteczny Yanok. Jest to umowa w formie pożyczki udzielonej przez inwestora Funduszowi. Ten, w ramach prowadzonej działalności operacyjnej, udziela przedsiębiorcom pożyczek zabezpieczonych na nieruchomościach. Inwestor otrzymuje umówione odsetki w ustalonej wysokości.

Szczególnie interesująca jest tu inwestycja promocyjna, w ramach której Fundusz oferuje 16% w pierwszym roku inwestycji, 12% w drugim roku i 10% w trzecim roku. Niewątpliwym atutem jest w tym przypadku ustalona wysokość zwrotu z inwestycji. Wprawdzie nie jest ona objęta gwarancją Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, lecz to samo dotyczy innych  popularnych rodzajów inwestowania w nieruchomości. Pewnym minusem jest stosunkowo wysoka bariera wejścia w inwestycję promocyjną wynosząca 50 tysięcy złotych[6]. Warto jednak pamiętać, że mówimy tu o inwestycji premium. Jednocześnie zaś w stałej ofercie Funduszu znajdują się inwestycje z progiem wejścia 10 000 zł.

[1] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-Polsce-pazdziernik-2022-8431675.html [Odczyt z dnia 09.11.2022 r.]

[2] https://pl.investing.com/indices/wig-20 [Odczyt z dnia 09.11.2022 r.] [1] https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/dzienne/stopy_archiwum.htm

[3] https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/dzienne/stopy_archiwum.htm


[4] https://www.pkobp.pl/media_files/82657fff-2093-4d25-b311-cd3dae9025ad.pdf [Odczyt z dnia 09.11.2022 r.]

[5] Opracowanie na podstawie raportu Bankier.pl. [https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-pazdziernik-2022-Raport-Bankier-pl-8426816.html] Odczyt z dnia 09.11.2022 r.

[6] Opracowanie na podstawie raportu Bankier.pl. [https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-pazdziernik-2022-Raport-Bankier-pl-8426816.html] Odczyt z dnia 09.11.2022 r.

[7] https://www.money.pl/pieniadze/czy-oplaca-sie-inwestowac-w-nieruchomosci-6750317772733248a.html [Odczyt z dnia 09.11.2022]

[8] https://www.fool.com/research/reits-vs-stocks/ [Odczyt z dnia 09.11.2022]

[9] https://inwestycje.yanokhipoteczny.pl/inwestycja-16/