Dotychczas obowiązująca ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ustanowiła ochronę praw nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego. Wprowadzenie tej regulacji było odpowiedzią na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości w latach poprzedzających jej uchwalenie.
Chodziło zwłaszcza o upadłości firm deweloperskich i związane z tym straty finansowe osób, które nabywały w tych firmach lokale mieszkalne albo domy). Ustawa ta była jednak krytykowana ze względu na zbyt ogólne, nieprecyzyjne zapisy oraz liczne luki prowadzące w praktyce do pokrzywdzenia niektórych grup nabywców. Po 10 latach badań rynku ustawodawca zdecydował się na redefinicję obowiązków i liczne zmiany mające odnieść skutek w rzeczywistości inwestorów i nabywców.
20 maja 2021 roku uchwalona została Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie „nową ustawą deweloperską”. Co do zasady, nowe regulacje mają obowiązywać od 1 lipca 2022 roku, zaś okres przejściowy trwać ma jeszcze przez dwa lata. Inwestycje, które rozpoczną się przed wejściem w życie nowych regulacji, mogą być realizowane jeszcze na podstawie „starej” ustawy. Zatem choćby i jeden lokal był sprzedany przez dewelopera przed wejściem w życie nowej ustawy, ten deweloper będzie mógł realizować inwestycję na dotychczasowych zasadach (pod warunkiem, że dokończy inwestycję przed końcem czerwca 2024 roku). Po tym okresie każda umowa deweloperska będzie musiała być tworzona według nowych przepisów.
Ustawa deweloperska – szerszy katalog umów
Do tej pory przepisy ustawy stosowano wyłącznie do umów zawieranych przez dewelopera przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy, co pozostawiało wiele kategorii umów poza ochroną. Nowa ustawa deweloperska rozszerza jednak ten katalog i wskazuje więcej stosunków umownych, które podlegać będą jej reżimowi. Zgodnie z art. 2 nowej ustawy deweloperskiej, jej przepisy stosuje się do:
- umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi (dotychczasowo objętej regulacjami),
- umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o wybudowanie domu jednorodzinnego i przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę,
- umowy o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
Ustawodawca rozszerzył zatem zakres stosowania ustawy do umów zawieranych w związku ze sprzedażą przez dewelopera domu jednorodzinnego. W pewnym zakresie ustawa reguluje także umowy sprzedaży gotowych mieszkań z drugiej ręki, czyli zawieranych z nabywcami przez przedsiębiorców innych niż deweloper (w pierwszym nabyciu). W praktyce oznacza to, że przepisy ustawy znajdą zastosowanie również w sytuacji, gdy deweloper przeniesie własność lokalu lub domu jednorodzinnego do spółki celowej, a w konsekwencji umowa sprzedaży będzie zawierana przez tę właśnie spółkę z nabywcą. Zmiany regulacyjne sprawią także, że niektóre z jej rozwiązań (umowa rezerwacyjna, obowiązki przedkontraktowe i odbiór) obejmą mieszkania sprzedawane po oddaniu budynku do użytkowania. Nowa ustawa deweloperska obejmie także mieszkania i domy powstałe w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli.
Nowe przepisy usankcjonują także umowy rezerwacyjne. Obecnie nie regulują jej żadne przepisy. Wprowadzona zostanie wymagana forma zawarcia umowy rezerwacyjnej (pisemna – pod rygorem nieważności) oraz jej minimalna treść (wskazana w art. 30 ustawy). Zgodnie z nową ustawą wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny mieszkania lub domu. Deweloper będzie musiał zwrócić opłatę rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie, lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.
Ustawa nie powinna jednak objąć nabycia lokali użytkowych, które są nabywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. lokali usługowych zlokalizowanych w danej inwestycji deweloperskiej.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowością jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w miejsce usuniętych OMRP oferowanych z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową. Deweloperzy zobowiązani będą do zabezpieczenia kupujących poprzez ustanowienie OMRP lub ZMRP, lecz także do odprowadzania składek na DFG od każdych środków wpłacanych na rachunek powierniczy danego typu. DFG ma gwarantować kupującym mieszkania całkowite bezpieczeństwo. Zgodnie z nową ustawą, składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy. Będą one stanowić określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Dlatego dla pierwszego stawka maksymalna ma wynosić 1 proc., a dla drugiego 0,1 proc. Wysokość stawek może jeszcze zmienić rozporządzeniem minister rozwoju, pracy i technologii w porozumieniu z ministrem finansów.
Rachunek powierniczy dla każdego zadania inwestycyjnego – aż do końca realizacji inwestycji
Usunięta całkowicie ma być możliwość sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego. Obecnie z luki korzystają deweloperzy, którzy przed wejściem w życie obecnej ustawy deweloperskiej rozpoczęli wieloetapowe inwestycje. Rachunek powierniczy będzie musiał być teraz zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Aktualnie, jeśli rachunek powierniczy jest założony dla całego przedsięwzięcia, to w przypadku upadłości dewelopera istnieje ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych, a każde przedsięwzięcie może się składać z wielu zadań inwestycyjnych, których realizacja trwa kilka lat.
Ponadto nowa ustawa deweloperska ma sprawić, że rachunek powierniczy będzie utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej. To ważna zmiana w stosunku do dotychczasowych regulacji. Obecnie ochrona wpłat nabywców kończy się w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokalu bądź zgłoszenia zakończenia budowy domu, zaś najczęściej akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później. W praktyce zatem każda umowa, niezależnie od momentu jej zawarcia, będzie podlegała ochronie ustawowej.
Nadzór nad wypłatą środków przez bank
Nowa ustawa znacznie zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej rachunek powierniczy nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. Harmonogram płatności został w niej bowiem powiązany z harmonogramem budowy. Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty w miarę postępów na budowie – wyłącznie za ukończony etap. Ponadto, w przypadku OMRP (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy) ostatnia transza płatności do dewelopera wystąpi już po przeniesieniu przez dewelopera własności lokalu mieszkalnego na nabywcę, na podstawie zawartego aktu notarialnego.
Zabezpieczenie bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu na nabywcę
W przypadku, gdy na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka (np. na rzecz banku kredytującego dewelopera), w chwili rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper będzie musiał mieć zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłaceniu przez niego pełnej ceny. Jeśli deweloper nie będzie miał takiej zgody wierzyciela, pomimo istnienia obciążenia hipotecznego, klient może odstąpić od umowy, a sam deweloper będzie mógł zostać ukarany grzywną.
Odbiory lokalu
W obecnym stanie prawnym regulacje dotyczące odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego są poddawane krytyce ze względu na dość ogólne przepisy ustawy w tym zakresie. Nowa ustawa deweloperska uzupełnia reżim o nowe uprawnienia, niektóre znane są na rynku z praktyki umownej. Część zasad została powielona ze starych przepisów, lecz wzbogacona o nowe uprawnienia nabywcy i domniemania.
Jeśli deweloper uzna wadę istotną, będzie zobowiązany do jej usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu (chyba że nie będzie to możliwe – wówczas deweloper wyznacza dodatkowy termin). W przypadku braku usunięcia wady istotnej w terminie nabywca będzie mógł wskazać deweloperowi termin, a po jego bezskutecznym upływie będzie mógł odstąpić od umowy.
W przypadku usunięcia wady istotnej strony mają obowiązek przystąpić do powtórnego odbioru. Ponowna odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną (np. w przypadku nieusunięcia lub niewystarczającego usunięcia wady) będzie wymagała przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli rzeczoznawca budowlany potwierdzi występowanie wady istotnej, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążą w całości dewelopera.
W przypadku innych wad (nieistotnych) deweloper będzie zobowiązany w terminie 14 dni przekazać nabywcy na trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach odmowy. Jeśli nabywca spotka się z brakiem reakcji, ustawa wprowadza domniemanie milczącego uznania wad. Uznane wady deweloper powinien usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu.
Co ważne, w przypadku innych wad, jeśli deweloper nie usunie wad w wyznaczonym nowym terminie lub nie wyznaczy takiego terminu, nabywca będzie mógł wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad, a po jego bezskutecznym upływie – usunąć wady na koszt dewelopera.
Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę.
Nowa ustawa deweloperska a prospekt informacyjny
Nowa ustawa nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki związane z przygotowaniem prospektu informacyjnego. Przede wszystkim deweloperzy będą zobowiązani do sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (o ile zdecydują się na ich zawieranie), a nie – jak obecnie – przed zawarciem umowy deweloperskiej. Prospekt będzie także doręczany nabywcy zawsze, a nie – jak dotychczas – wyłącznie na żądanie. Ustawa wskazuje zakres informacji, jakie należy podać w prospekcie informacyjnym. Są to nie tylko cena nabycia nieruchomości czy data przeniesienia własności, ale także bardzo szczegółowe dane dotyczące planowanej lub dopuszczalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich.
Autor: aplikantka radcowska Edyta Oleszczuk-Romańska
