Brytyjskie standardy wyceny nieruchomości jasno wskazują, że wycena nie jest faktem lecz oszacowaniem. Oznacza to zatem, że dwóch różnych rzeczoznawców może zupełnie inaczej wycenić tę samą nieruchomość. Niektóre aspekty podejmowane w tym procesie zależą bowiem od subiektywnych ocen.
W 1987 roku badacze Nortcraft i Neale przeprowadzili eksperyment, który miał na celu udowodnienie, że rzeczoznawcy majątkowi ulegają błędom poznawczym w postaci heurystyk zakotwiczenia.
Czym jest heurystyka zakotwiczenia?
Każdy człowiek ulega różnego rodzaju błędom poznawczym. Wpływają one na sposób formułowania osądów. Są zatem dużym utrudnieniem w dyscyplinach naukowych, które poza ilościowymi aspektami, bazują także na tych jakościowych, warunkowanych przez subiektywne opinie. Do błędów poznawczych prowadzą heurystyki wydawania sądów, a ich wynikiem jest nieracjonalny sposób postrzegania rzeczywistości.
Pierwszymi, którzy zajmowali się tematem heurystyk, jako uproszczonej wizji rzeczywistości byli Kahneman i Tversky, którzy podkreślali rozróżnienie algorytmu (złożonej metody poznawczej, biorącej pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na dany osąd) a heurystyki (uproszczonej metody, w której osądy formułowane są na bazie intuicyjnie wyselekcjonowanych danych).
Pośród najważniejszych heurystyk rozróżnione wówczas zostały:
- heurystyka dostępności – ocena wydawana na podstawie częstości albo prawdopodobieństwa zdarzenia w oparciu o przykłady, które najłatwiej przychodzą do głowy;
- heurystyka symulacji- wydawanie opinii na podstawie wyobrażenia (symulacji) przebiegu zdarzeń. Łatwość wyobrażenia sobie takiej symulacji, prowadzi do wydania łatwiejszego, choć nie zawsze właściwego osądu;
- heurystyka reprezentatywności – ocena na podstawie prawdopodobieństwa uzyskania przypadku typowego w kategorii;
- heurystyka zakotwiczenia – inaczej zwana heurystyką dostosowania. Polega na ocenie wartości liczbowej w oparciu o łatwo dostępny punkt (np. wartość podaną przez innego człowieka), jego modyfikacji na podstawie kontaktu i własnej wiedzy. To właśnie ten problem w ocenie rzeczywistości przez specjalistów do spraw wyceny nieruchomości podjęty został przez Nortcrafta i Neale’a.
Eksperyment Nortcrafta i Neale’a.
Eksperyment polegał na wycenie nieruchomości. Badana grupa składała się ze studentów oraz rzeczoznawców majątkowych. Obie grupy otrzymały tę samą nieruchomość, której wartość mieli oszacować. W ciągu 20 minut na podstawie opisu wycenianego obiektu oraz oględzin mieli oni podjąć decyzję, jaką wartość reprezentuje ta nieruchomość. Pośród informacji zawartych w opisie znajdowała się również przewidywana przez właściciela wartość nieruchomości z adnotacją, że nie należy się nią jednak sugerować.
Wycena podawana była zupełnie losowo i bezpodstawnie. Wynik eksperymentu okazał się zaskakujący. Wszystkie uzyskane ceny były wyraźnie skorelowane z tymi, wskazanymi na samym początku przy czym jedynie 8% rzeczoznawców przyznało, że wzięło pod uwagę sugestię właściciela w procesie wyceny nieruchomości. Pozostałych 92% nie przyznało się do tego.
Wartości podawane przez studentów również nie różniły się znacznie od wartości wskazanych przez właściciela. Rezultatem dla każdej z 4 grup cenowych, które podane zostały zupełnie losowo a dotyczyły tej samej nieruchomości, była wartość oscylująca wokół wskazanej liczby zarówno w przypadku studentów jak rzeczoznawców majątkowych.
Co wpływa na wartość nieruchomości
Rynek nieruchomości jest rynkiem wysoce specyficznym. Warunkuje go bowiem szereg czynników począwszy od samego przedmiotu obrotu, który również nie jest typowy. Nie istnieją bowiem dwie identyczne nieruchomości. Nawet obiekty znajdujące się w jednym pionie budynku wielorodzinnego różnią się chociażby widokiem z okna. Dodatkowo nieruchomości to dobra wysoce kapitałochłonne a wejście na rynek bezpośrednich transakcji sprzedaży ograniczone jest po stronie popytu wysoką ceną.
Ponadto rynek nieruchomości funkcjonuje w warunkach wysokiej niepewności. Podmioty działające w nim nie mogą bowiem być pewne, że ich przekonanie co do rzeczywistości ma odzwierciedlenie w faktycznej wartości rynkowej nieruchomości. Wartość tą weryfikuje się dopiero w procesie oferowania nieruchomości i poszukiwania nabywcy. W wyniku negocjacji mogą pojawić się duże rozbieżności pomiędzy ceną ofertową lub wartością z operatu szacunkowego a rzeczywistą ceną transakcyjną, która najpewniej przedstawia rzeczywistą wartość nieruchomości.
Wycena poza ścisłymi, ilościowymi aspektami, które są łatwo mierzalne prostymi statystykami podejmuje także cechy jakościowe, których ocena zależy od subiektywnych opinii rzeczoznawcy majątkowego. Niektórych cech nie da się określić zerojedynkowo, bowiem w skali szacunku pojawia się szereg odcieni szarości. Przykładem służyć może chociażby standard wykończenia. Nie jest to cecha, której odpowiada konkretna, niezmienna wartość liczbowa. Pomiędzy nieruchomością zdewastowaną, wymagającą remontu a tą odznaczającą się wysokim standardem wykończenia można wymienić kilka stanów przejściowych. Klasyfikacja i ocena zależą od przyjętych przez rzeczoznawcę norm i są szacunkiem względnym.
Poza czynnikami wpływającymi na to jak wygląda wycena wartości nieruchomości w mikroskali, wynikającymi z jej cech fizycznych oraz specyfiki lokalnego rynku nieruchomości, wymienić można również te aspekty, które zupełnie niezależne są od obiektu i jego zarządcy. Mowa tu o skali kraju, na szczeblu której wymienia się czynniki takie jak: poziom rozwoju państwa (w tym skomplikowanie ustaw), kompatybilność z planowaniem przestrzennym czy standaryzacje w procesie wyceny nieruchomości i poziom wykształcenia rzeczoznawców majątkowych.
Konkluzje do eksperymentu
Błędy szacunku w przypadku heurystyk zakotwiczenia odbywają się dwuetapowo. W pierwszym etapie dochodzi do akceptacji szacunku, następnie do przeszacowania lub niedoszacowania badanej wartości wynikającego z niewłaściwego dostosowania kotwicy.
Problem kotwiczenia, o dziwo nie znika, nawet w sytuacji, gdy podmiot decyzyjny ma świadomość jego istnienia i ewentualnych skutków. Zjawisko kotwicy w 2006 roku zbadali również Simson i Loewenstein. Podjęli oni problem kotwiczenia oraz błędów poznawczych w stosunku do miejsca poprzedniego zamieszkania. Decydenci mieli za zadanie stwierdzić, czy przedstawiona przez badaczy wycena dotycząca wysokości czynszu za dane mieszkanie jest realna do uzyskania i czy mieszkanie takie uważają za drogie czy tanie. Okazało się, że decyzje uwarunkowane były wartością nieruchomości, w których decydenci dotychczas mieszkali. Osoby, które płaciły za czynsz więcej, niż kwota zaproponowana przez badaczy postrzegali badaną nieruchomość jako tanią, i odwrotnie. Gdy dotychczasowy czynsz był niższy, nieruchomość uznawano za drogą.
Obecność heurystyk zakotwiczenia na rynku nieruchomości prowadzi do jednego istotnego osądu. Właściciele wprawdzie nie muszą znać wartości nieruchomości, jaka wynika z gry popytu i podaży na lokalnym rynku, ale ich sugestie mogą znacznie wpłynąć na ten rynek, naruszając jednocześnie ekonomiczną racjonalność podmiotów w nim funkcjonujących. Heurystykom podlegają bowiem zarówno specjaliści (rzeczoznawcy), jak i osoby niebędące specjalistami (inwestorzy).
Pośród przyczyn różnicujących wycenę, a będących konsekwencją wskazania przez właściciela wartości nieruchomości w powyższym eksperymencie wskazuje się chęć dostosowania szacunku do oczekiwań właściciela. Wynika to z próby zatrzymania klienta poprzez sprostanie jego oczekiwaniom. Powodem jest także zachowanie dobrego samopoczucia zaspokajając potrzeby swoich klientów.
Możliwą przyczyną jest również brak znajomości lokalnego rynku nieruchomości i brak czasu na jego poznanie. Aby uniknąć osądu, jakoby rzeczoznawca nie znał się na swojej pracy, odejmuje się wskazówkę właściciela, jako podmiotu funkcjonującego na lokalnym rynku i znającego lepiej panujące na nim zasady.
Rzeczoznawstwo majątkowe nie jest jednak wróżeniem z fusów
Pierwsze próby sprawienia, żeby wycena nieruchomości miała znaczenie miały miejsce w latach 70 XX wieku jako konsekwencja przeinwestowania sektora bankowego i zróżnicowania sposobu wyceny. Wówczas to rzeczoznawców majątkowych poniekąd obwiniano za bieżąca sytuację. Wynikało to z posługiwania się przez nich mało precyzyjną terminologią i stosowaniem nieprecyzyjnych metod wyceny. Za standaryzacją przemawiała również postępująca globalizacja i pojawienie się na rynku inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych z zagranicy. Należało wprowadzić jasne zasady wycen, którym podporządkować powinny się podmioty chcące funkcjonować w danym rynku nieruchomości.
Normalizacji i standaryzacji wycen nieruchomości dokonuje się w sposób mieszany. Wynika to z tego, że zależą one od decyzji rządów w porozumieniu z funkcjonującymi na rynku organizacjami. Standardy ustalane są przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Następnie przedkładane są ministrowi właściwemu ds. budownictwa lokalnego, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. On natomiast podaje je do publicznej wiadomości. Podaje się je w postaci norm, standardów lub przepisów.
Prawne regulacje mają za zadanie zapewnić minimalny poziom jakości, bezpieczeństwa, użyteczności i funkcjonalności operatów szacunkowych. Standaryzacja w szczególnych przypadkach zyskuje nawet rangę przepisów prawa.
Adrianna Stachura
Ekonomista, Analityk ds. Wniosków Pożyczkowych
Funduszu Hipotecznego Yanok
