Tagi: , ,

Jak można wykorzystać wiedzę, aby szybko zarobić pieniądze? Już od czasów starożytności szukano na to sposobu. Wykorzystując swoją wszechstronną wiedzę przyrodniczą Tales z Miletu przewidział ogromny urodzaj oliwek. Postanowił wydzierżawić wszystkie dostępne w okolicy tłocznie oliwy.

Gdy rozpoczął się sezon, a przewidywania filozofa okazały się prawdą, popyt na tłocznie znacznie wzrósł, zaś Tales zyskał sposobność dyktowania wyższych cen za korzystanie z nich.
Ponieważ rynek nieruchomości pełen jest regulacji, umiejętność zwinnego poruszania się w nim także daje osobom preferującym biznesy spekulacyjne duże możliwości zarobku, które nie są dostępne szerokiemu gronu ludzi. Trzeba jednak umieć dostrzec możliwości, których nie widzą inni.

Czym są transakcje spekulacyjne?

W literaturze przedmiotu spotkać można wiele definicji spekulacji. Z łaciny słowo speculator oznacza wartownika, który wypatruje niebezpieczeństwa. Transakcje spekulacyjne polegają na zakupie dóbr po okazyjnych cenach z perspektywą ich odsprzedania na tym samym rynku lecz za wyższą cenę. Głównym motywem takiej transakcji jest więc przewidywanie co do przyszłego wzrostu ceny dobra. Cechą charakterystyczną spekulacji jest podejmowanie ryzyka, które wiąże się z problematycznym przewidywaniem przyszłości.

W swojej książce o hazardzie i spekulacjach Reuvel i Gabriel Brenner wymieniają trzy definicje: hazardu, spekulacji i inwestycji. Spekulację porównują do hazardu, oddzielając je jednocześnie grubą linią od inwestycji. Hazard umożliwia osiągnięcie dużych wygranych przy małej stawce. Spekulacja wiąże się z dużą stawką i możliwością odnotowania wysokich zysków, przy jednoczesnym ryzyku wysokich strat. Zarówno hazard jak i spekulacja to działania krótkoterminowe. Inwestycja zaś charakteryzuje się względnie niskim ryzykiem utraty początkowego kapitału w długim okresie czasu. Inwestycje nie sprawią, że ktoś stanie się bogaty, a jedynie bogatszy. Hazard daje szanse osobie biednej, by stałą się bogata. Spekulant może albo się wzbogacić, albo stracić środki, w zależności od towarzyszących okoliczności. Ryzyko i szczęście odgrywają dużą rolę w przypadku hazardu i spekulacji. Inwestycje bazują raczej na skrupulatnych i rzeczowych przemyśleniach. Spekulanci skupiają się na wizji zysku nie na dywersyfikacji ryzyka.

Definicja spekulacji zakorzeniła się w rozumieniu Polaków jako szkodliwa działalność gospodarcza. Powodem była jej obecność czasach PRL-u w prawie karnym i prawie wykroczeń jako wykroczenie lub nawet przestępstwo polegające na zakupie i gromadzeniu towarów celem dalszej odsprzedaży z zyskiem przez osobę, nieposiadającą uprawnień handlowych. Pejoratywny oddźwięk tej definicji nie ma realnych podstaw w gospodarce rynkowej, bowiem spekulacja jest w gruncie rzeczy racjonalnym ekonomicznie zachowaniem.

W praktyce najczęściej przedmiotem transakcji spekulacyjnych są instrumenty finansowe, ale także dobra materialne czy nieruchomości.

Jak spekulować na rynku nieruchomości?

Mówiąc o spekulacjach na rynku nieruchomości najczęściej przywołuje się na myśl house flipping, czyli popularną metodę zarabiania na podwyższaniu wartości nieruchomości poprzez przeprowadzanie kapitalnego remontu. Zaniedbane nieruchomości są nie lada gratką dla osób trudniących się w tej dziedzinie, potrafiących odkryć drzemiący w nieruchomości potencjał zysku.

Najważniejsze jest, by znaleźć nieruchomość o wysokim potencjale, zdiagnozować go i odpowiednio wykorzystać przekuwając w wyższą cenę jej odsprzedaży. Bliskość centrum miasta, dobre skomunikowanie, dużo zieleni cisza i spokój oraz nieruchomość wymagająca kapitalnego remontu to marzenie każdego house flippera.

Co może pójść nie tak? Niestety literalnie wszystko.

Bo aby funkcjonować na rynku nieruchomości należy dobrze znać zasady tej gry i odpowiednio szacować ryzyka jeszcze przed decyzją o zakupie nieruchomości.

Niekiedy podwyższenie wartości nieruchomości może nastąpić w momencie samego uregulowania jej stanu prawnego. Osoby potrafiące łatwo i szybko radzić sobie ze sprawami urzędowymi mogą liczyć na względnie łatwy i szybki zysk.

Czysta spekulacja

Niekiedy na rynku pojawiają się prawdziwe okazje, koło których osoba znająca lokalny rynek nie może przejść obojętnie. Czysta spekulacja to sytuacja, w której na danej transakcji można zarobić bez żadnego wkładu pracy własnej, wykorzystując okazyjną cenę, warunki transakcji i znajomość rynku. Rekordziści potrafią kupić nieruchomość i sprzedać ją jeszcze tego samego dnia.

Land developing

Działalność land deweloperska nie jest jeszcze wystarczająco dobrze znana w warunkach polskich. Może to wynikać z ciągle szerokiego zasobu gruntów, które można zagospodarować, również w dużych miastach. W związku z tym nie istnieje precyzyjna i wyczerpująca definicja land developingu. Niekiedy definicje mylnie bazowane są na działalności związanej z samym uzbrojeniem terenu. Działalność land developera ma ogromne znaczenie dla zrównoważonego rozwoju obszarów niezainwestowanych, a polega na wykupie minimum kilku sąsiadujących ze sobą działek, dokonywaniu ich podziału i scalania, czasem również zmiany ich przeznaczenia (np. odrolnienie) oraz zapewnienia dostępu do niezbędnej infrastruktury technicznej. Po wykonaniu tych czynności poszczególne działki są sprzedawane, a land developer zarabia na różnicy pomiędzy ich wartością przed i po realizacji inwestycji.

W wyniku działalności land developerów grunty, poddane procesowi inwestycyjnemu mają szansę zostać wykorzystane bardziej racjonalnie pod względem ekonomicznym, co przyczynia się do zrównoważonego rozwoju takich terenów.

Skąd wziąć pieniądze, by dobrze zarobić?

Długoterminowe kredyty hipoteczne nie są produktem, który może zainteresować potencjalnego spekulanta. Wprawdzie chodzi o czas, ale z reguły o to, by był on jak najkrótszy. Najczęściej jedną transakcję zamyka się w przeciągu 3- 6 miesięcy. Należy zatem szukać krótkookresowych produktów finansowych.

Kolorowe reklamy banków zachęcają do wzięcia kredytu inwestycyjnego. Z uwagi na fakt, iż ”inwestycja” to pojęcie bardzo szerokie, kredyt taki przeznaczany jest między innymi na modernizację, odtworzenie czy powiększenie wartości majątku trwałego, zakup wartości niematerialnych i prawnych czy długoterminowych papierów wartościowych. Praktyka pokazuje jednak, że uzyskanie takiego finansowania nie jest sprawą najłatwiejszą. Przedsiębiorstwo, aby uzyskać kredyt musi skrupulatnie dokumentować wszystkie dochody. W przypadku niektórych branż i gałęzi banki zwiększają marżę z uwagi na wysokie ryzyko lub całkowicie dyskwalifikują wnioskodawcę. Entuzjazmem nie napawa również fakt, iż czas trwania procedury w banku jest zazwyczaj bardzo długi.

Dla banków alternatywą są pozabankowe instytucje finansowe. Niestety w tym przypadku również wyższe ryzyko wiąże się z wyższymi kosztami obsługi długu. Oficjalna oferta prywatnych, pozabankowych firm pożyczkowych zwykle wygląda dość atrakcyjnie, jednak proste przeliczenia wskazują, że roczny koszt takiego finansowania po dodaniu wszystkich opłat, kosztów czy prowizji sięga kilkudziesięciu procent w skali roku. Na rynku doradców finansowych specjalizujących się w pożyczkach dla przedsiębiorców powszechną jest wiedza, że firmy takie obciążają swoich pożyczkobiorców ogromnymi opłatami, które rozpoczynają się już od 38% w skali roku.

Co ma zatem zrobić osoba, która ma możliwości zakupu i remontu atrakcyjnej nieruchomości, jednak nie dysponuje pełną kwotą, żeby ją kupić i zarobić na jej odsprzedaży?

Łatwość prowadzenia transakcji spekulacyjnych mają osoby dysponujące kapitałem na zakup nieruchomości. Posiadanie dużej ilości gotówki umożliwia szybkie i łatwe dokonywanie takich transakcji. Gorzej, gdy gotówki nie posiadamy, a okazje rynkowe same się proszą, aby z nich skorzystać.

Odpowiednie finansowanie, które pozwoli wystarczająco szybko zareagować na okazję rynkową nie absorbując jednocześnie całego zysku jest niezwykle trudne do uzyskania. Takich możliwości w zasadzie nie ma. Dopiero 4 lata temu na rynku pojawił się Fundusz Hipoteczny Yanok z ofertą Pożyczki Hipotecznej pod zastaw nieruchomości, wychodzącą naprzeciw potrzebom osób, chcących zarabiać na transakcjach spekulacyjnych. Szybkie procedury i elastyczna oferta umożliwiają spekulantom wejście na rynek nieruchomości, dokonanie transakcji i zarobienie godziwego wynagrodzenia za włożoną pracę. Standardowe Pożyczki Hipoteczne Funduszu, które idealnie wpasowują się w model biznesowy osoby inwestującej spekulacyjnie na rynku nieruchomości, udzielane są na okres 3-12 miesięcy przy spłacie jednorazowej na koniec okresu umowy.

Dla osoby, która kupuje nieruchomości w celu dalszej jej odsprzedaży, Pożyczka Hipoteczna Funduszu jest doskonałym rozwiązaniem.

Po pierwsze, pożyczkobiorca przez cały czas trwania inwestycji w nieruchomość nie musi martwić się żadnymi miesięcznymi kosztami, a cały pożyczony kapitał zwraca na koniec okresu umowy, po sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Po drugie, gdyby inwestycja się przeciągnęła w czasie Pożyczkobiorca ma gwarantowaną możliwość dwukrotnego przedłużenia pożyczki o kolejny kwartał.
Po trzecie Fundusz, jako jedyna w Polsce instytucja wydaje w momencie podpisania umowy pożyczki zgodę na wykreślenie hipoteki przy dalszej sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu w momencie sprzedaży nieruchomości część ceny przeznaczana jest na spłatę Funduszu, jak i wierzyciela, zaś nowy nabywca kupuje nieobciążoną nieruchomość.
Po czwarte Fundusz Hipoteczny Yanok powiązany jest z grupą KRN Media Sp.z.o.o., która działa na rynku nieruchomości od ponad 26 lat, oferując usługi związane z obsługą pośredników, rzeczoznawców czy deweloperów. Klienci Funduszu zmagający się z trudnościami związanymi ze sprzedażą nieruchomości, mogą liczyć na pomoc postaci na przykład rabatu na kampanię reklamową.

Adrianna Stachura
Ekonomista, Departament Działu Pożyczek
Funduszu Hipotecznego Yanok Dowiedz się więcej o naszej ofercie pożyczek hipotecznych