Hipoteka jest w nowoczesnej branży mieszkaniowej słowem – kluczem. Praktycznie każdy dorosły człowiek wie, że oznacza ona zadłużenie nieruchomości, a dla wielu osób także jedyną szansę by zakupić własne mieszkanie. Więcej szczegółów poznaje się przeważnie dopiero starając się o kredyt hipoteczny. Warto jednak o kilku sprawach wiedzieć już wcześniej.
W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, co to jest hipoteka oraz odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania:
- Czym jest hipoteka?
- Czy wierzycielem hipotecznym może być tylko bank?
- W jaki sposób powstaje hipoteka?
- Czym jest i jak oblicza się wartość hipoteki?
- W jaki sposób wykreśla się hipotekę?
- Czy ktoś inny może sprawdzić Twoją hipotekę?
- Czy hipotekę można ustanowić nie będąc właścicielem?
- Co to znaczy hipoteka odwrócona?
- Czy w przypadku niespłacenia zobowiązania, wierzyciel zabiera nieruchomość?
- Czy wartość hipoteki może przekraczać wartość nieruchomości?
- Co z hipoteką po sprzedaży lokalu?
- Mieszkanie hipoteczne – co to znaczy?
Czas czytania: 5 min
1. Czym jest hipoteka?
Hipoteka jest uprawnieniem, dokładniej ograniczonym prawem rzeczowym. W Polsce ustanawiane może być tylko na nieruchomościach oraz statkach morskich (które wpisano do rejestru okrętowego) oraz na wybranych prawach. Przysługuje wierzycielowi hipotecznemu, zabezpieczając jedną lub więcej wierzytelności, jakie ma wobec niego właściciel nieruchomości, zwany też dłużnikiem hipotecznym. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości (lub prawo), na której ciąży hipoteka, przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Hipoteka obciąża nieruchomość (lub prawo), więc wierzyciel może dochodzić zobowiązania nawet gdyby właściciel nieruchomości się zmienił.
Mówiąc językiem potocznym, hipoteka to taka sytuacja, w której właściciel nieruchomości ma dług. Jeśli go nie odda, to wierzyciel może odebrać mu nieruchomość, sprzedać ją i z uzyskanej kwoty odzyskać należne mu pieniądze. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje w toku czynności egzekucyjnych poprzez komornika.
Warto podkreślić, że mimo obciążenia hipotecznego, nieruchomość, na której to ciąży, nie jest własnością wierzyciela – jak na przykład dzieje się w przypadku przewłaszczenia. Hipotekę ustanawia się poprzez wpis do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.
2. Czy wierzycielem hipotecznym może być tylko bank?
Najczęściej wierzycielem hipotecznym jest bank, który w ten sposób zabezpiecza dług, nazywany kredytem hipotecznym. Często kredyt hipoteczny zaciągany jest na poczet zakupu nieruchomości, która ma być jego zabezpieczeniem – a więc mieszkanie kupowane jest za pieniądze z kredytu, i ma być gwarantem spłaty tegoż. Nie ma jednak przeciwwskazań, by wierzycielem hipotecznym była inna osoba prawna lub nawet fizyczna: SKOK, organ administracji państwowej, fundusz inwestycyjny, prywatna firma, czy też prywatna osoba.
Wierzycielem hipotecznym może być praktycznie każdy, jeśli taką właśnie umowę zawarto. Teoretycznie Pan X może pożyczyć sąsiadce, Pani Y, 100 000 zł na założenie firmy i zabezpieczyć dług hipoteką na należącej do Pani Y działce budowlanej.
Warto jednak pamiętać, że hipoteka niekoniecznie zabezpiecza tylko finansowanie zaciągnięte na poczet kupna nieruchomości. Na nieruchomościach zabezpieczać można różnego rodzaju zobowiązania. Fundusz Hipoteczny Yanok na przykład udziela przedsiębiorcom pożyczek hipotecznych, przeznaczonych na cele biznesowe. Ich zabezpieczeniem zawsze są nieruchomości, które w razie nieuregulowania długów zostają sprzedane – część zysków przeznaczona zostaje na uregulowanie zobowiązań, a nadwyżka trafia do dłużnika.
3. W jaki sposób powstaje hipoteka?
Hipoteka ustanawiana jest na jeden z następujących sposobów:
- W drodze czynności prawnej
- Na podstawie orzeczenia sądu
- Na podstawie decyzji organu podatkowego – jak Urząd Skarbowy czy ZUS.
Hipoteka może też powstać w drodze decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu, nie są to jednak przypadki częste.
Właściwym momentem powstania hipoteki jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości – konkretnie działu IV. Poinformowanie Wydziału Wieczystoksięgowego odpowiedniego sądu jest obowiązkiem właściciela nieruchomości.
W przypadku gdy umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, formalności tych dokonuje notariusz.
Można mówić także o dwóch rodzajach hipoteki – hipotece umownej oraz hipotece przymusowej. W przypadku hipoteki umownej podstawą wpisu do księgi wieczystej staje się oświadczenie właściciela nieruchomości (wymagania wobec niego zależy od tego, na czyją rzecz ma nastąpić ustanowienie hipoteki). Hipoteka przymusowa z kolei powstaje bez woli właściciela nieruchomości, a na podstawie np. postanowienia sądu, prokuratora albo zarządzenia zabezpieczenia.
4. Czym jest i jak oblicza się wartość hipoteki?
Wartość hipoteki ustalana jest przez bank albo inny podmiot, na rzecz którego do księgi wieczystej wpisano hipotekę. Zazwyczaj wynosi 150 – 200% należności, którą musi spłacić wierzyciel. Wartość hipoteki jest wyższa niż suma zaciągniętego długu, ponieważ kredytobiorca zazwyczaj ma obowiązek spłacić nie tylko podstawową sumę kredytu, ale także odsetki.
Wyjaśniając to pojęcie na przykładzie: bank X udzielił panu Januszowi kredytu hipotecznego wysokości stu tysięcy złotych. W księdze wieczystej zapisano hipotekę na sto pięćdziesiąt tysięcy. Pan Janusz nie jest w stanie spłacać kredytu, co oznacza, że mieszkanie musi zostać sprzedane, aby zaspokoić roszczenia banku. Mieszkanie zostaje kupione za trzysta tysięcy – bank nie może z tej kwoty zabrać więcej niż sto pięćdziesiąt tysięcy.
5. W jaki sposób wykreśla się hipotekę?
Po spłacie zobowiązania należy dokonać wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Nie dzieje się to automatycznie nawet jeśli wierzycielem był bank. Zawsze właściciel nieruchomości musi dostarczyć dowód spłaty zobowiązania, wnieść opłatę za wpis i złożyć wniosek na formularzu KW-WPIS.
Wykreślenia hipoteki dokonuje się w sądzie (właściwym dla miasta oraz dzielnicy, w której znajduje się obciążona hipoteką nieruchomość). Opłatę zazwyczaj można wnieść na miejscu bądź wcześniej online. W odpowiednim wydziale (zajmującym się księgami hipotecznymi) składa się właściwy formularz oraz przekazuje się zgodę na wykreślenie hipoteki (wydawaną przez bank bądź osobę/firmę, na którą zapisana była hipoteka).
6. Czy ktoś inny może sprawdzić Twoją hipotekę?
Rejestr Ksiąg Wieczystych jest jawny. Każdy może sprawdzić czy w księdze dotyczącej Twojej nieruchomości jest wpis o hipotece, a nawet dowiedzieć się o jej wartości.
Jest to konieczne ze względu na zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Dzięki temu osoba kupująca mieszkanie może przed zakupem sprawdzić czy mieszkanie, które chce nabyć nie jest zadłużone, a jeśli jest, to na jaką kwotę.
7. Czy hipotekę można ustanowić nie będąc właścicielem?
Hipoteka może być ustanowiona na prawie do nieruchomości innym niż prawo własności. Przykładowo można ją ustanowić na:
- użytkowaniu wieczystym;
- spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu;
- prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
Zawsze jednak trzeba mieć odpowiedni tytuł prawny i możliwość dysponowania nim, aby obciążyć księgę wieczystą wpisem hipoteki.
8. Co to znaczy hipoteka odwrócona?
W systemie prawnym występuje także bardziej złożona forma hipoteki zwana hipoteką odwróconą.
Może ona być pożyczką, która ostatecznie zostanie spłacona ze sprzedaży nieruchomości. Przykładowo Pan Z odziedziczył dom i chce go sprzedać. Zakłada jednak, że jeśli odnowi go i wyremontuje, uzyska o wiele większą kwotę. Bierze w banku odwrócony kredyt hipoteczny, remontuje dom, sprzedaje go, a z uzyskanych pieniędzy spłaca kredyt.
W drugiej wersji odwrócona hipoteka jest w praktyce formą sprzedaży. Często decydują się na nią osoby starsze, bezdzietne – w zamian za spory zastrzyk gotówki i prawo do dożywotniego korzystania z mieszkania, godzą się by po ich śmierci przeszło ono na finansującego, przeważnie bank. W takiej wersji odwrócona hipoteka działa jak umowa dożywocia.
9. Czy w przypadku niespłacenia zobowiązania wierzyciel zabiera nieruchomość?
Jeśli dług nie zostanie spłacony, nieruchomość zostaje sprzedana. Może odbyć się to w formie licytacji, choć przeważnie właściciel ma czas by samodzielnie sprzedać nieruchomość i być może uzyskać lepszą cenę. W nowo zawieranych umowach kredytu hipotecznego zawsze jest taka możliwość.
Właścicielowi zależy na jak najlepszej sprzedaży, ponieważ wierzyciel zabiera z uzyskanej kwoty jedynie swój dług, reszta pozostaje w rękach właściciela i dłużnika, teraz już byłego.
Np. Jeśli Pani V miała spłacić bankowi jeszcze 321 000 zł, a jej dom został sprzedany za 500 000 zł, to 179 000 zł pozostanie dla niej.
10. Czy wartość hipoteki może przekraczać wartość nieruchomości?
Do księgi wieczystej wpisuje się wartość zobowiązania jakie zabezpiecza hipoteka. Nie ma sensu wpisywać tam zobowiązania wyższego niż rzeczywista wartość nieruchomości. . Zazwyczaj wierzyciel wymaga oszacowania tej wartości i udziela finansowania wtedy, gdy ta przekracza sumę kredytu lub pożyczki. Warto jednak pamiętać, że ceny nieruchomości się zmieniają. Może więc zdarzyć się, że dom o wartości 400 000 zł, miał wpisaną hipotekę na 400 000 zł, ale ucierpiał w wyniku powodzi i teraz jest warty 280 000 zł.
11. Co z hipoteką po sprzedaży lokalu?
Jeśli nieruchomość obciążona hipoteką zostanie sprzedana, hipoteka pozostaje dalej na nieruchomości. Wierzyciel wciąż może ściągnąć zobowiązanie wymuszając sprzedaż nieruchomości. Warto pamiętać o tym kupując nieruchomość obciążoną hipoteką. Nowy właściciel nie może stwierdzić, że o hipotece nie wiedział – ponieważ istnieje możliwość jej sprawdzenia w Księdze Wieczystej.
Warto jednak podkreślić, że praktyka sprzedawania lokali obciążonych hipoteką wciąż się zdarza i niekoniecznie oznacza, że to nowy właściciel będzie zobowiązany do jej spłaty. W takich przypadkach zazwyczaj stosuje się procedurę, polegającą na tym, że według podpisywanej u notariusza umowy, część pieniędzy, jakie płaci kupujący, przekazywana jest bankowi – na zaspokojenie jego roszczeń. Reszta trafia do właściciela mieszkania. Taka sytuacja zdarza się na przykład, jeśli właściciel nieruchomości zakupił wcześniej inny lokal na kredyt, hipoteką obciążając tę pierwszą, część kredytu spłacił – i wykorzystuje jej sprzedaż, by spłacić do końca tę należność.
12. Mieszkanie hipoteczne – co to znaczy?
Niekiedy nabywcy spotykają się z określeniem „mieszkanie hipoteczne”. Nazwa ta jest myląca i niektórym sugeruje, że takie mieszkanie ma obciążone hipoteką. W istocie jednak ten termin nie ma nic wspólnego z hipoteką jako taką. Mieszkanie hipoteczne to lokal, którego właściciel posiada także prawa do gruntu, na którym stoi budynek. Wiąże się to z koniecznością płacenia podatku, daje jednak posiadaczowi dodatkowe prawa.
Nieruchomościami tego typu (np. blokami z mieszkaniami hipotecznymi) zazwyczaj zarządza wspólnota mieszkaniowa.
