Marzeniem większości ludzi jest możliwość utrzymywania się z zysków wypracowanych przez swój kapitał, czyli zostanie rentierem. Długoterminowy wynajem nieruchomości jest sposobem inwestowania, który umożliwia uzyskiwanie w regularnych odstępach czasu dochodu pasywnego. Jakie zalety ma zakup mieszkania na cele komercyjne, a z jakim ryzykiem należy się zmierzyć przy tego typu inwestycji?

Jak kupić mieszkanie na wynajem i nie zwariować?

               Nieruchomości stanowią bardzo dobry sposób zabezpieczenia kapitału przed utratą wartości w czasie (inflacją), zwłaszcza w sytuacji niepewności na rynkach finansowych i związanymi z nią inwestycjami w obligacje, lokaty czy akcje. Inwestor musi podjąć decyzję jak ulokować swoje nadwyżki kapitału, aby przyniosły mu możliwie jak najwyższe zyski.

               Tematyka nieruchomości, związanych z nimi praw i obowiązków regulowana jest przez szereg ustaw z różnych dziedzin. Jest to spowodowane tym, że nieruchomości są człowiekowi niezbędne w wielu aspektach życia codziennego.

               Zakup mieszkania wymaga zaangażowania znacznych środków, dlatego wybór właściwego lokum powinno być poprzedzone skrupulatną analizą ekonomiczną i formalnoprawną. Podstawowe informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości można uzyskać wpisując numer księgi wieczystej do dostępnej online przeglądarki. Dzięki temu z łatwością poznać można rzeczywistą powierzchnię, adres nieruchomości, nazwisko dotychczasowego właściciela, roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości oraz roszczenia właściciela względem innych nieruchomości, jak również sprawdzić czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

               Wzmianki pojawiające się niekiedy w księdze wieczystej wyłączają rękojmię wiary publicznej, co oznacza, że jej stan prawny w najbliższym czasie ulegnie zmianie, a stosowne dokumenty złożone zostały do odpowiedniego Sądu Rejonowego. Wzmianki zazwyczaj nie zawierają pełnego opisu czego dotyczą, a jedynie informują, że jakaś zmiana ma nastąpić. Aby zyskać pewność jaki dokładnie wpis ma pojawić się w księdze wieczystej należy zadzwonić do właściwego Sądu Rejonowego lub poprosić właściciela o dokumenty potwierdzające zmianę statusu.

Zakup mieszkania wymaga zaangażowania znacznych środków, dlatego wybór właściwego lokum powinno być poprzedzone skrupulatną analizą ekonomiczną i formalnoprawną. Podstawowe informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości można uzyskać wpisując numer księgi wieczystej do dostępnej online przeglądarki. Dzięki temu z łatwością poznać można rzeczywistą powierzchnię, adres nieruchomości, nazwisko dotychczasowego właściciela, roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości oraz roszczenia właściciela względem innych nieruchomości, jak również sprawdzić czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

               Sądy Rejonowe nie są jedynymi instytucjami dysponującym informacjami dotyczącymi nieruchomości. W starostwie powiatowym prowadzona jest Ewidencja Gruntów i Budynków, Urzędy Skarbowe zbierają informacje na potrzeby podatkowe, Urzędy Gminy dysponują dokładnymi informacjami dotyczącymi przeznaczenia nieruchomości. Są to dane przydatne w szczególności, gdy granica przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przebiega na wskroś działki, w wyniku czego jedna jej część jest budowlana, a druga, na przykład rolna. Ma to ogromny wpływ na wartość takiej nieruchomości i możliwości ich zabudowania.

  Sądy Rejonowe nie są jedynymi instytucjami dysponującym informacjami dotyczącymi nieruchomości. W starostwie powiatowym prowadzona jest Ewidencja Gruntów i Budynków, Urzędy Skarbowe zbierają informacje na potrzeby podatkowe, Urzędy Gminy dysponują dokładnymi informacjami dotyczącymi przeznaczenia nieruchomości. Są to dane przydatne w szczególności, gdy granica przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przebiega na wskroś działki, w wyniku czego jedna jej część jest budowlana, a druga, na przykład rolna. Ma to ogromny wpływ na wartość takiej nieruchomości i możliwości ich zabudowania.

               W niektórych sytuacjach informacje o nieruchomości posiadają spółdzielnie. W przypadku braku wyodrębnionej księgi wieczystej dla nieruchomości, której właściciel posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, to spółdzielnie otrzymują akty notarialne dotyczące sprzedaży nieruchomości wchodzących w ich skład, nie zaś starostwa powiatowe (jak ma to miejsce w przypadkach nieruchomości z wyodrębnioną księgą wieczystą). Spółdzielnie są również źródłem informacji dotyczących zaległości czynszowych dotychczasowych właścicieli.

               Przydatna przy ocenie opłacalności inwestycji w zakup nieruchomości na wynajem jest analiza scenariuszy biznesowych. Poza optymistycznym wariantem inwestycji, należy sprawdzić również bardziej zachowawczy, uwzględniający wkłady w utrzymanie nieruchomości ze względu na różnorakie awarie oraz możliwość niewynajęcia przez określony fragment roku. Inwestycja w nieruchomości na wynajem jest opłacalna, jeżeli przychód z wynajmu pokrywa wszystkie koszty utrzymania nieruchomości, obsługi kredytu, a jednocześnie zapewnia uczciwy zwrot.

               Bieżąca obsługa nieruchomości wymaga również dużej wiedzy prawniczej i ekonomicznej. Z tego powodu otoczenie rynku nieruchomości jest bardzo rozbudowane. Ludzie nieposiadający wystarczającej wiedzy mogą skorzystać z usług pośredników czy zarządców nieruchomości.

Dlaczego warto zainwestować w nieruchomość na wynajem długoterminowy?

Nieruchomość jako dobro rzadkie i trudno dostępne

               Niewątpliwie zakup nieruchomości na wynajem jest bardzo kuszącą opcją inwestycyjną. Powodów takiego stanu rzeczy jest kilka. Przede wszystkim taka inwestycja kusi wysokim, długoterminowym i regularnym zyskiem z zainwestowanego kapitału, przy jednoczesnym stosunkowo niskim ryzyku. Nieruchomości są dobrami trudno dostępnymi dla szeregu podmiotów funkcjonujących w rynku, a jednocześnie są im niezbędne do życia.

               Młodzi ludzie nie mogą lub nie chcą kupować mieszkań na własność. Najczęstszym powodem jest brak zdolności kredytowej, a co za tym idzie brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup, bez którego nieruchomość jako dobro wysoce kapitałochłonne staje się dla nich niedostępne. Kolejnym powodem jest wiążąca się z zakupem nieruchomości utrata mobilności tych osób. Zakup nieruchomości przez młodego człowieka silnie zwiążę go z daną lokalizacją, a ludzie młodzi coraz częściej stawiają na niezależność i wspomnianą mobilność, która umożliwia im zmiany miejsca zamieszkania i dostosowanie ich do warunków rynku pracy.

               Inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem właśnie w takich najemcach upatrują stabilności swojej inwestycji. W dużych miastach akademickich spotykają się z ogromnym popytem na mieszkania na wynajem, ponieważ mnóstwo studentów szuka tam lokum na czas studiów, a także później, gdy po wejściu na rynek pracy zostają w danym mieście.

Wysokie zwroty z inwestycji

               Inwestycja w nieruchomość mieszkalną może przynieść przychody rzędu 15 000 – 30 000 zł rocznie. Zwrot powinien pozwalać na obsługę kredytu i zapewnienie uczciwego dochodu pasywnego. Niestety uzyskanie wysokich przychodów jest często trudne do osiągnięcia, szczególnie w miastach, gdzie inwestowanie w mieszkania do wynajęcia jest bardzo popularne. Zdarza się, że rynek jest zwyczajnie przesycony i nieruchomości muszą czekać na nowego najemcę nawet dłużej niż statystyczne 2 miesiące w roku, a przez ten czas właściciel i tak musi je utrzymywać.

Duże zyski gwarantują również inwestycje w lokale użytkowe. Dodatkowo przy tego typu nieruchomościach umowy zawierane są zwykle na okres dłuższy niż rok, co zapewnia względnie większą stabilność inwestycji.

Coraz modniejszy staje się również podnajem nieruchomości. Właściciele podpisują umowę najmu najczęściej na czas dłuższy niż rok, ale z możliwością podnajmu osobom trzecim. Najemcy remontują mieszkania i dostosowują je do potrzeb rynkowych, aby podnajmować je i uzyskiwać zwrot przewyższający koszty regularnego wynajmu. Właściciele nieruchomości w ten sposób mają pewność, że nieruchomość przez dłuższy okres będzie generowała zysk. Najemcy również zwykle bardzo dbają o takie mieszkania, bowiem zapewniają im zyski bez konieczności zaciągania długoterminowego kredytu hipotecznego.

Możliwość odmrożenia kapitału

               Osoby posiadające na własność nieruchomość mieszkalną mogą odmrozić kapitał uzyskując kredyt hipoteczny pod swoją nieruchomość. Uzyskane pieniądze można zainwestować w zakup kolejnej nieruchomości generując w ten sposób coraz wyższe zyski.

Ryzyko inwestycji

               Nie istnieją inwestycje, które nie są obarczone żadnym ryzykiem. Omawiane nieruchomości pociągają jednak za sobą jednak stosunkowo niewielkie ryzyko. Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym z uwagi na przedmiot obrotu i dlatego sprawne funkcjonowanie w jego realiach wymaga znajomości zasad nim rządzących.

Kapitałochłonność inwestycji

               Przede wszystkim inwestowanie w nieruchomości jest wysoce kapitałochłonne i zazwyczaj wymaga zaangażowania nie tylko kapitału własnego, ale również obcych wkładów, za które trzeba zapłacić. Część ludzi w obawie przed niewypłacalnością w stosunku do banku udzielającego kredytu woli nie ryzykować zakupu nieruchomości mieszkalnej na cele komercyjne.  

Konieczność podążania za modą

               Trendy na rynku nieruchomości zmieniają się, więc należy je śledzić i dostosowywać własną ofertę do tych zmian. Obecnie najbardziej popularny wśród młodych osób jest wynajem jednoosobowych pokoi wyodrębnionych z większych mieszkań. Coraz częściej najemcy rezygnują z przestrzeni na rzecz prywatności, jaką zyskują wynajmując własne cztery kąty. Duże mieszkania dzielone są na mniejszych 4 czy 5 pomieszczeń, w których umieszczane jest łóżko, szafa, komoda i biurko, a wszystko uzupełnia się kontrastującymi dodatkami z poszanowaniem fundamentalnych zasad home stagingu.

Zakup nieruchomości na wynajem w Krakowie w dzielnicy Grzegórzki – założenia metodologiczne:

– inwestor finansuje przedsięwzięcie wyłącznie kapitałem własnym,

– średnie ceny przyjęte są na podstawie Raportu Ofert Nieruchomości i Notowań (Ronin24), generującym wartość nieruchomości na podstawie cen ofertowych dla mieszkań o powierzchni 50m2 w Krakowie w dzielnicy Grzegórzki,

–  zakupiona nieruchomość nie wymaga remontów, adaptacji, wyposażenia,

– pomijamy koszty podatków,

– nie uwzględnia się wpływów warunków makroekonomicznych w skali projektu jak również cyklu koniunkturalnego rynku nieruchomości i zmienności otoczenia. Zakłada się niezmienne przychody z wynajmu w skali całego projektu. 

Wkład   Wartość nieruchomości – 488 000 zł  
Przychód z wynajmu   Miesięczny przychód z wynajmu – 2 037 zł
Roczny przychód z wynajmu – 24 444 zł
Roczna stopa zwrotu nakładów inwestycyjnych 5,01%
Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych Około 20 lat
Kłopotliwa obsługa

               Obsługa nieruchomości przeznaczonych na wynajem wymaga zaangażowania właściciela nie tylko w czasie, gdy nieruchomość nie jest wynajęta i należy poszukiwać osób zainteresowanych wynajmem, ale również w trakcie najmu, gdy pojawiają się różnorakie awarie lub problemy wiążące się z niewypłacalnością najemców.

               Z uwagi na fakt, że obsługa nieruchomości wymaga zaangażowania czasu, dużego rozeznania w rynku i umiejętności radzenia sobie ze stresem część ludzi zmuszona jest zrezygnować z inwestycji lub przekazać obowiązki związane z zarządzaniem najmem profesjonalistom w tej dziedzinie. Należy jednak liczyć się z koniecznością przekazania części zysków na rzecz podmiotów świadczących usługę.

Kalkulacja opłacalności inwestycji prostymi metodami oceny projektów inwestycyjnych

               Na podstawie zmieszczonych w tabeli prostych kalkulacji wnioskujemy, że stopa zwrotu z inwestycji wynosi 5,01% w skali roku, a czas potrzebny na całkowity zwrot nakładów poczynionych na inwestycję to 20 lat.

Alternatywa dla inwestycji w zakup nieruchomości mieszkaniowej na wynajem

               Wysokim zwrotem z zainwestowanego kapitału mogą cieszyć się inwestorzy lokujący nadwyżki finansowe w Weksle Inwestycyjne Nieruchomościowe Funduszu Hipotecznego Yanok. Jest to inwestycja pasywna, niewymagająca od nabywcy zaangażowania dużej ilości czasu.

               W porównaniu do projektu opisanego powyżej inwestycja 490 000 zł przynosi roczny przychód rzędu 29 400 – 49 000 zł w skali roku, co daje 6-10% w zależności od wybranego wariantu inwestycji warunkowanego częstotliwością wypłat.

Założenia:

– inwestor finansuje przedsięwzięcie kapitałem własnym,

– uwzględnia się „podatek Belki”, w wysokości 19% od dyskonta,

– nie uwzględnia się zmian makroekonomicznych oraz inflacji,

– zakłada się „rolowanie inwestycji”.

Weksle Inwestycyjne z comiesięczną wypłatą zysku 6% w skali roku

Wkład Wysokość inwestycji – 490 000 zł
Zysk Zysk z inwestycji w skali roku – 29 400 zł
Zysk z inwestycji w skali miesiąca – 2 450 zł
Zysk opodatkowany „podatkiem Belki” 23 814 zł
Roczna stopa zwrotu nakładów inwestycyjnych 4,86%
Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych Około 20 lat

Weksle Inwestycyjne z comiesięczną wypłatą zysku 8% w skali roku

Wkład Wysokość inwestycji – 490 000 zł
Zysk Zysk z inwestycji w skali roku – 39 200 zł
Zysk z inwestycji w skali miesiąca – 3 266,67 zł
Zysk opodatkowany „podatkiem Belki” 31 752 zł
Roczna stopa zwrotu nakładów inwestycyjnych 6,48%
Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych Około 15 lat

Weksle Inwestycyjne z comiesięczną wypłatą zysku 10 % w skali roku

Wkład Wysokość inwestycji – 490 000 zł
Zysk Zysk z inwestycji w skali roku – 49 000 zł
Zysk z inwestycji w skali miesiąca – 4 083,33 zł
Zysk opodatkowany „podatkiem Belki” 39 690 zł
Roczna stopa zwrotu nakładów inwestycyjnych 8,1 %
Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych Około 12 lat

               Zakup Weksli Inwestycyjnych Nieruchomościowych pozwala na podwojenie wkładu w czasie od 12 do 20 lat. Oznacza to, że inwestując przez cały ten czas 490 000 zł, po okresie, który zależny jest od wyboru rodzaju Weksla inwestor posiada nominalnie 980 000 zł.

Weksle Inwestycyjne zabezpieczone są nieruchomościami. Poza oferowaniem inwestycji Fundusz Hipoteczny Yanok udziela również pożyczek pod zastaw atrakcyjnych rynkowo nieruchomości, których wartość jest przynajmniej dwukrotnie wyższa od wysokości finansowania. Poza bezpieczeństwem dużym atutem inwestycji jest brak konieczności kłopotliwej obsługi wynajmu i angażowania znacznej ilości czasu.

Inwestowanie w Weksle Inwestycyjne Nieruchomościowe Funduszu Hipotecznego Yanok jest typową inwestycją pasywną, która nie wymaga dużego zaangażowania inwestora. Daje to wymierne korzyści w postaci nie tylko wyższych nominalnie zwrotów z inwestycji niż w przypadku tradycyjnego długookresowego wynajmu, ale również możliwości generowania bieżących dochodów z innych źródeł, np. regularnej pracy zawodowej. Więcej informacji o Wekslach Inwestycyjnych znajduje się na stronie www.weksleinwestycyjne.pl, gdzie dzięki specjalnemu kalkulatorowi można sprawdzić wysokość zysku z inwestycji, jak również złożyć zamówienie Weksli on-line.

Adrianna Stachura

Ekonomista, Analityk ds. Wniosków Pożyczkowych

Funduszu Hipotecznego Yanok